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Arrendamiento

El arrendamiento es un contrato en que dos partes se obligan; una a conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Cuando el precio se paga periódicamente se denomina renta.

La ley regula varios tipos de arrendamiento. La información que se entrega en esta página sólo se refiereal arrendamiento de cosas, esto es, cuando se entrega el goce de una cosa, y concretamente, al arrendamiento de bienes inmuebles.

El contrato de arrendamiento es consensual, lo cual significa que basta que las partes hayan convenido en la cosa y en el precio para que se considere existente y válido. Las partes además, pueden acordar otras materias en el contrato.

A pesar de lo afirmadoanteriormente, es conveniente que el contrato conste por escrito para facilitar la prueba de las obligaciones, e incluso puede ser conveniente celebrarlo por escritura pública.

El arrendatario no tiene facultades para subarrendar el inmueble, salvo que se hubiese estipulado o en el caso que se mencionará más adelante respecto de los bienes raíces urbanos.

En caso que el derecho de propiedaddel arrendador se extinga por haberse transferido el inmueble a terceros, éstos no están obligados a respetar el arrendamiento. Así, en caso que el arrendador venda y transfiera el inmueble, el adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento, pues es ajeno al contrato, pudiendo exigir que el arrendatario le restituya el inmueble. Sin embargo, están obligados a respetar el arrendamiento lassiguientes personas:

Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título gratuito. Por ejemplo, si el inmueble es donado a otra persona, ésta debe respetar el arrendamiento.

Todo aquel a quien se transfiera el derecho del arrendador a título oneroso, siempre que el arrendamiento conste en escritura pública. Por ejemplo, si el arrendador vende y transfiere el inmueble aotro, éste no podrá exigir que el arrendatario le entregue el bien, si el contrato de arrendamiento se celebró por escritura pública.

Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario podrá requerir por sí sólo la inscripción.

En el caso que, extinguiéndose elderecho del arrendador por un hecho o culpa suya, como por ejemplo, cuando vende el inmueble, y el adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento, deberá indemnizar los perjuicios al arrendatario.

El arrendamiento de bienes raíces urbanos está sometido a una regulación especial, establecida en la ley 18.101, que tiene por finalidad proteger a los arrendatarios. Ello, sin perjuicio deque se apliquen también las reglas generales del arrendamiento establecidas en el Código Civil, enunciadas anteriormente.

Los bienes raíces urbanos son los ubicados dentro de radio urbano respectivo. En general, se trata de casas, departamentos, bodegas; inmuebles conformados por el terreno en el cual están situados y las construcciones respectivas. La ley también se aplica a los arrendamientosde vivienda situados fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

Sin embargo, la ley no se aplica a los siguientes bienes raíces urbanos, los cuales se rigen sólo por el Código Civil u otras reglas especiales, según veremos:
• • Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o esténdestinados a ese tipo de explotación;
• Inmuebles fiscales;
• • Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
• • Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y
• Estacionamientos de automóviles y...
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