derecho de superficie


EL DERECHO DE SUPERFICIE
1. Introducción
El derecho de superficie es un derecho real limitado que supone la separación del dominio en sentido horizontal. Como veremos, el dominio del suelo pertenece al “concedente”, mientras que el del vuelo pertenece al “superficiario”. Antes de profundizar en el concepto de derecho de superficie vamos a analizar la evolución histórica del mismo:
En elderecho romano, existía esta figura, aunque al principio no se utilizó en el ámbito privado. Con el tiempo también los particulares vinieron a conceder un derecho semejante, aunque los romanistas dudan de que se tratara de un verdadero derecho real, porque no aparece con claridad como derecho real en las fuentes dado su sistema de “numerus clausus”.
En la época postclásica esta figura evolucionoy gano una mayor intensidad, se concedieron interdictos a los superficiarios para la defensa de su derecho. Justiniano les concedió una acción real semejante a la reivindicatoria. En Derecho Romano esta figura no llegó nunca a entenderse como una propiedad separada, sino como un gravamen en suelo ajeno, porque el principio “superficie solo cedit” tuvo una vigencia absoluta.
El Derecho Español noreguló de forma extensa esta figura, dedicándole sólo dos preceptos del CC (arts. 1611 y 1655), los cuales remitían a los normas de la enfiteusis o de los arrendamientos, fuese su duración temporal o perpetua.
Avanzado el siglo XX esta figura revive por razones de política legislativa encaminada a facilitar el acceso a la vivienda o el cultivo de fincas rústicas, especialmente en la LS de 1956,la reforma del RH de 1959, las distintas reformas de la LS y la Ley de Montes en Mano Común como luego veremos.

2. Concepto y caracteres
El derecho de superficie es el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno (o en subsuelo o vuelo ajeno), haciendo suya la propiedad de lo construido, mientras dura el derecho de superficie. Es aquel derecho real que confiere asu titular el poder de construir (en su modalidad urbana) o plantar (en la rústica) en suelo ajeno y mantener la propiedad de lo construido o plantado o de ostentar la propiedad de la construcción o plantación ya existente en él.
La característica fundamental del derecho de superficie es la separación entre el dominio de lo construido, plantado o sembrado y el del suelo en que se efectúa. Elprimero pertenece al titular del derecho de superficie o superficiario y el segundo al concedente de la misma.
En principio, el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo está debajo de ella (Art. 350 CC). Además en nuestro derecho rige la regla de que lo incorporado pertenece al dueño del suelo (superfices solo cedit). Ello, al margen de que la construcción o plantación hayatenido lugar con materiales propios o ajenos del mismo (Art. 358 CC). No obstante, la consideración jurídica del suelo y su superficie como una sola cosa, de un lado, el referido principio de accesión inmobiliaria, de otro, pueden ser alterados por el dueño del suelo, a través de la concesión de un derecho de superficie. En virtud de este derecho, el suelo y lo construido o plantado sobre él, van adejar de ser considerados jurídicamente como una sola cosa, pudiendo ser, uno y otro, materias de derechos de propiedad diversos y pertenecientes a distintos dueños. En cuanto a su naturaleza, el derecho de superficie es un derecho real limitado, que permite la utilización y goce del suelo ajeno. Es un gravamen del derecho de propiedad del suelo. Ahora bien, en su virtud, el titular del derecho desuperficie o superficiario ostentará un derecho de propiedad sobre la edificación o plantación, conocido como propiedad superficiaria. Ello no significa que la superficie tenga una doble naturaleza, propiedad de lo edificado o plantado y derecho real sobre el suelo ajeno, sino que el derecho de superficie es el soporte jurídico de un derecho diverso, la propiedad superficiaria, que no podrá...