Derecho De Superficie

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ESQUEMA LEGAL sobre el DERECHO DE SUPERFICIE.

1.- CONCEPTO.
El Código civil no regula el derecho de superficie, pero lo cita en el art. 1611-3º.
Según algunos autores, el derecho de superficie es una figura análoga a la enfiteusis. Sin embargo, el propio 1611-3º CC los diferencia a través de la redención.
La definición del derecho desuperficie debe diferenciar 2 tipos:
-a) Derecho de superficie URBANA: Es el derecho, que se puede adquirir a título oneroso o gratuito, de edificar en suelo, subsuelo o vuelo ajenos, haciéndose con la propiedad temporal de lo edificado.
-b) Derecho de superficie RÚSTICA: Es el derecho de plantar o sembrar en suelo ajeno, haciéndose con la propiedad, temporal o perpetua, según los casos, de loplantado o sembrado.

En ambos casos, el derecho de superficie vincula a dos sujetos: propietario del suelo y superficiario (titular del derecho de superficie), que es propietario de los edificado, plantado o sembrado durante un tiempo determinado. Se trata, pues, de un supuesto de “Propiedad SEPARADA”: Frente a la regla general (el dueño del suelo es dueño de lo edificado sobre dicho suelo: Arts.358 y ss. CC), cuando sobre un terreno se constituye un derecho de superficie, la propiedad se separa o divide en: propiedad del suelo y propiedad de lo edificado (propiedad superficiaria).
Aquí nos limitamos a examinar la superficie urbana.

2.- REGULACIÓN LEGAL DEL DERECHO DE SUPERFICIE URBANA.
Este derecho carecía de regulación legal específica (salvo la mención del Art. 1611-2º CC) hastaque, en 1956, comenzó a ser regulado por la legislación Urbanística a través de las Leyes siguientes:
-Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 1956
-ID, de 1976
-Texto Refundido de la Ley del Suelo, de 26 de junio de 1992
-Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, de 13 abril 1998, que declaró vigentes los preceptos sobre el derecho de superficie (entre otros), de la Ley de 1992.-Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo: Regulaba el derecho de superficie en los arts. 35 y 36.
-Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS 2008): Regula el derecho de superficie en los arts. 40 y 41 (IGUAL a la de la Ley 8/2007).

Actualmente, según lo dispuesto en el Art. 40-4º del TRLS 2008, el derecho de superficie serige por:
-Las disposiciones de este Capítulo (Arts. 40 y 41 TRLS 2008)
-La legislación civil en lo no previsto por los citados Arts. 40 y 41 TRLS 2008
-Por el título constitutivo del derecho.

-En Cataluña, el derecho de superficie se regula en el Códi civil catalán (Arts. 564 y ss.)

3. CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE URBANA.

La creación del derecho de superficie tiene lugarmediante un negocio jurídico entre el propietario del suelo y el superficiario. Respecto de dicho negocio, que es el título constitutivo del derecho de superficie, el TRLS 2008 dispone:

=1) Puede ser oneroso o gratuito (Art. 40-3º TRLS 2008).
En caso de ser ONEROSO, la contraprestación del superficiario podrá consistir en:
=El pago de una suma alzada o de un canon periódico
=En la adjudicaciónen propiedad de viviendas o locales
=En derecho de arrendamiento de viviendas o locales
=En varias de esas modalidades a la vez.

=2) Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, es necesario que se eleve a escritura pública y que ésta se inscriba en el Registro de la Propiedad (Art. 40-2º TRLS 2008).

=3) En la escritura pública de constitución del derecho desuperficie deberá fijarse el plazo de duración del derecho, que no podrá exceder de noventa y nueve (99) años (Art. 40-2º TRLS 2008).

=4) El derecho de superficie ha de ser constituido por el propietario del suelo (ya sea persona física o jurídica). En caso de ser una persona jurídica, puede ser pública o privada (Art. 40-2º TRLS 2008).

En relación con lo previsto en el Art. 40-2º TRLS 2008,...
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