Derecho Real De Hipoteca

Derecho Hipotecario


En forma muy general, la hipoteca podría ser definida como un derecho real que grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder de una obligación. Pero la definición resulta insuficiente, ya que no toda la doctrina está de acuerdo en considerar a la figura como un derecho real, y al existir otras variantes, como la llamada hipoteca mobiliaria, se pone en duda el efecto dela sujeción de los bienes para responder de una obligación. Sin embargo, este efecto es el que destaca el Código Civil en el artículo 1.876 y la LeyHipotecaria en el artículo 104 al decir que la hipoteca sujeta directa e indirectamente los bienes sobre los que se impone, cualesquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Esta redacción, segúnla doctrina, solamente ofrece el aspecto negativo de afección de bienes y de accesoriedad de la obligación principal, por lo que se insiste en precisar el carácter positivo que ofrecería su condición de derecho real, su función de asegurar una percepción dineraria y su carácter accesorio o de garantí. Para compaginar estos aspectos y recoger los caracteres que pueden atribuirse a la figura, esfundamental la definición que de la hipoteca dio ROCA SASTRE al decir que «la hipoteca es un derecho real de realización de valor, en función de garantía de una obligación pecuniaria, de carácter accesorio e invisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en la posesión del propietario».


Al precisar la figura podríamosdestacar cuatro puntos fundamentales: los caracteres que la identifican, las clases admitidas, los elementos y, por último, los efectos que produce.


a) Caracteres. Dentro de la definición apuntada se recogen los siguientes:


1. La hipoteca es un derecho real inmobiliario. Es discutido este carácter, ya que frente al mismo se eleva la tesis obligacionista que considera a la hipoteca como unaobligación real, la postura procesalista que atribuye a su titular el derecho de vender el bien hipotecado para la satisfacción del crédito garantivo y la teoría que trata de eliminar la distinción entre derechos reales y derechos de obligación.


2. Es un derecho de realización de valor. Dentro de la clasificación general de los derechos reales: derechos de uso, disfrute, derechos reales degarantía, y de adquisición, la hipoteca se sitúa en un grupo llamado de realización de valor, ya que es de esencia, como dice el artículo 1.858 del C.C., que vencida laobligación principal puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la hipoteca para pagar a los acreedores.


3. Es un derecho establecido en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, aunque, conforme alartículo 1.861 del C.C. puede garantizar toda clase de obligaciones, cosa que confirma el artículo 105 de la L.H. Lo que sí es indispensable es que se pueda traducir en dinero el incumplimiento de la obligación.


4. La hipoteca es de carácter accesorio. Éste es uno de los caracteres más discutidos, aunque dentro delCódigo Civil está claro, ya que el artículo 1.857 exige que se constituya paraasegurar el cumplimiento de una obligación principal y el 1.528 del Código Civil, en relación con el 149 de la L.H., establece que la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca,prenda o privilegio.


5. La indivisibilidad de la hipoteca. El carácter de indivisibilidad se manifiesta no sólo del lado del crédito, ya que mientras subsiste partede él, queda íntegra la hipoteca, aunque el crédito se divida entre los herederos del acreedor (art. 1.870 C.C.) y del lado de los bienes puesto que la garantía, mientras no sea cancelada, subsiste íntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecarios, aunque se reduzca la obligación y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserven, aunque la restante haya desaparecido (art. 122...