Derechos reales, hipoteca

DERECHOS REALES DE GARANTIA
L a hipoteca y la prenda junto con la anticresis conforman los denominados derechos reales de garantía, presentando como característica común la de ser accesorios a una obligación principal. Garantizan el cumplimiento de una obligación, reforzando la garantía general que constituye el patrimonio del deudor.
Esta garantía puede no ser suficiente por sí sola paraasegurar el cumplimiento de las obligaciones, puesto que el deudor puede contraer otras obligaciones o enajenar los bienes que integran su patrimonio, impidiendo de esa manera que el acreedor logre la satisfacción de su crédito.
Las garantías reales en virtud de las cuales una o varias cosas de propiedad del deudor o de un 3º quedan afectadas en forma especial para asegurar el cumplimiento de laobligación asi garantizada. Esa o esas cosas son gravadas con derechos reales a favor del acreedor quien de esta manera ve fortalecido su crédito en relación con los créditos de otros eventuales acreedores.
HIPOTECA
Artículo 3108.
La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.
Se critica esteconcepto por varias razones, fundamentalmente por considerárselo incompleto, ya q no precisa en qué forma opera la seguridad a la q alude, mencionando solo a los “créditos en dinero”, cuando todas las obligaciones pueden ser garantizadas con hipoteca.
Se refiere a bienes inmuebles, cuando la calidad del inmueble solo puede reputarse respecto de las cosas, y no menciona la posibilidad de que un 3º nodeudor pueda hipotecar un inmueble en garantía de un crédito de otra persona, en cuyo caso el inmueble queda en poder del propietario, q resulta asi hipotecante no deudor.
SINTESIS DE SUS ANTECEDENTES HISTORICOS
1-DERECHO ROMANO:
si bien “hipoteca” es un vocablo de origen griego, este derecho de garantía fue creado y desarrollado por los romanos.
En su desenvolvimiento se distinguen 4 etapas:
1-la 1º consistió en la prenda, ideada como modo de garantizar el cumplimiento de una obligación, la cual traía graves inconvenientes, sobre todo en el caso en que el colono quisiera garantizar con sus útiles y ganado, el pago del arriendo, puesto q como la prenda llevaba implícita la trasmisión de la posesión al acreedor, el colono quedaba privado, justamente, de sus elementos de trabajo, que lepermitirían cumplir con su obligación.
Para remediar tal situación, se permitió q los ganados y objetos muebles llevados al fundo por el colono quedaran afectados por simple convención al pago del arriendo, sin que tuvieran q entregarse al locador, solo cuando no se pagaba el alquiler, el arrendador se apoderaba de los muebles introducidos en la finca. Pero el derecho civil no otorgaba a esteultimo garantía alguna para ello, sino que solo disponía de una acción privada.
2- algún tiempo después, un pretor llamado Salvio, otorgo al arrendador un interdicto por el cual podía reclamar ser puesto en posesión de las cosas introducidas en el fundo arrendado: nace asi el interdicto salviano que es de “adquirir la posesión”. Pero su naturaleza era solamente personal, no podían perseguirse lascosas en manos de 3º.
3- luego, otro pretor Servio dio al arrendador una acción in rem, la actio serviana, con alcances frente a 3º. Terminaría asi la evolución, ya q la acción real configuraría la hipoteca, pero la institución se movía únicamente en el marco del arrendamiento; se necesitaba un nuevo paso, a fin de comprender a todos los demás créditos.
4- llegamos asi a la ultima etapa, y lecorresponde a Salvio Juliano, al codificar el Edicto de Adriano o Edicto Perpetuo, de fecha incierta, pero q podemos ubicar alrededor del año 135. La actio serviana se extiende a los casos en los q se quería garantizar un crédito.
Esta reseña se refiere exclusivamente a la hipoteca convencional, pero el derecho romano conoció además las hipotecas legales, como la del pupilo y la del fisco, asi...