Determinacion De La Plusvalia

METODOS DE AVALÚO PARA DETERMINAR LA PLUSVALÍA URBANA
OSCAR BORRERO OCHOA
1. INTRODUCCIÓN
En la ley 388/97 que en Colombia condensa las normas del ordenamiento
urbano, se ha creado el instrumento de la Participación en Plusvalía con el cual
se pretende recuperar para la comunidad una parte de los incrementos en los
precios de los terrenos generados por las obras y las actuacionesmunicipales.
Se trata de una herramienta de suma importancia para la gestión urbana y en
la actualidad, al menos en algunos municipios, se encuentra en un estadio
avanzado de implementación. Un punto clave en el desarrollo de este
instrumento lo constituyen diversos procedimientos de avalúo: la Ley
contempla que para estimar el incremento de los precios de los terrenos, que
es la base de laparticipación, deben realizarse distintos procesos de avalúo de
los predios afectados. Los procedimientos para llevar a cabo estas tasaciones
han sido reglamentados, y por delegación del gobierno, el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi ha elaborado una metodología para este propósito. Allí se
definen los métodos de avalúo que deben utilizarse en cada caso.
El propósito de este texto es precisamente laexplicación y la discusión de
estos métodos de avalúo. Explicaremos las características, los alcances y los
procedimientos de estos métodos, y esto será ilustrado a la luz de mi
experiencia prolongada en las labores de tasación inmobiliaria en Colombia.
Aspiro a que esto pueda servir de herramienta para orientar los procesos de
puesta en marcha de la Participación en Plusvalías en losdiversos municipios,
y para debatir y perfeccionar las características de este instrumento.
Además de esta introducción, este texto tiene los siguientes componentes. En
una segunda sección, se examinarán los antecedentes de la Participación en
Plusvalías, sus rasgos centrales y la reglamentación de que ha sido objeto
para realizar las estimaciones de los incrementos de los precios. Una tercerasección está dedicada a los métodos de avalúo más importantes que se
mencionan y se establecen en la reglamentación: se explicará cuáles son sus
principios, los procedimientos que deben emplearse para su utilización, y la
forma como ellos son utilizados en la práctica generalizada en nuestro país.
Una cuarta sección se ocupa precisamente de la utilización de estos métodos
en la operación de laParticipación en Plusvalías.

2.-

LA PARTICIPACION EN PLUSVALÍAS:
GENERALES Y REGLAMENTACIÓN.
1

ANTECEDENTES,

RASGOS

2.1-

LA “CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN”, UN ANTECEDENTE.

En Colombia existe desde hace ya mucho tiempo un mecanismo que está
emparentado con la Participación en Plusvalías, cuyas características, sin
embargo, no son idénticas, y con el que a veces existenciertas confusiones:
se trata de la denominada Contribución de Valorización, mediante la cual los
municipios y otras entidades estatales pueden financiar obras públicas
(servicios públicos, vialidad, parques, etc.) mediante la contribución de los
propietarios de los inmuebles que presumiblemente se beneficien de manera
directa con la obra. El municipio define el costo o presupuesto de la obra (laLey permite añadir un 30% para costos administrativos e imprevistos) y el
monto resultante se distribuye entre los predios afectados. Se otorga un plazo
prudencial para su cobro que permita el pago por parte de los contribuyentes.
Puntualicemos que la “Contribución de Valorización” tiene una diferencia
crucial con la “Participación en Plusvalía”: mientras que esta última apuntaespecíficamente al incremento del precio del inmueble la primera lo que
pretende cobrar es el costo de la obra. Desde luego que existe un elemento
de aproximación: se pretende que lo que contribuya cada propietario en el
costo de la obra tenga una relación con el beneficio obtenido de ella. Es por
ello que el procedimiento de distribución de estas obligaciones entre los
propietarios tiene alguna...