Division predial

DIVISION DE LOS PREDIOS RUSTICOS SUJETOS A LA LEGISLACION COMUN Y DE LOS PREDIOS RUSTICOS DERIVADOS DEL PROCESO DE REFORMA AGRARIA.

1.-) Consideraciones preliminares. No cabe duda que una de las materias más importantes en el ámbito de la propiedad raíz, dice relación con la posibilidad que tienen los dueños de un predio rústico, para proceder a su subdivisión y desarrollar de esta forma unnegocio inmobiliario agro-residencial que puede resultar altamente rentable, o sencillamente para transferir los lotes resultantes de la subdivisión a parientes o terceros. Se visualiza entonces la utilidad de efectuar un análisis lo más completo posible, acerca de la normativa jurídica vigente, que posibilite concretar los fines antes aludidos. Conviene advertir en estas consideraciones iniciales,que nuestro estudio se centralizará en los bienes inmuebles por naturaleza, o propiamente tales, excluyendo por ende a los bienes inmuebles por adherencia y a los inmuebles por destinación, considerando que en realidad son bienes muebles, reputados inmuebles. Los inmuebles por naturaleza son las cosas que responden esencialmente a la definición de inmuebles, contenida en el artículo 568 del CódigoCivil, y que reza, en su parte pertinente: “Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas”. Las tierras comprenden el suelo y el subsuelo, sin construcciones, árboles ni plantaciones. Constituyen un elemento natural fijo. Las minas son los depósitos de sustancias minerales formadas naturalmente y existentes en el interiorde las tierras. Las sustancias minerales extraídas de las minas son muebles, pero la mina en sí misma siempre es una cosa inmueble. La primera dificultad que surge en un estudio de esta naturaleza, dice relación con la línea que separa la propiedad urbana y la rural o rústica, frontera a veces difusa, por los fluctuantes criterios exhibidos por nuestro legislador, a lo largo de los años, segúnexpondremos. Dice el Código Civil, en la misma disposición citada, que las casas y heredades se llama predios o fundos. La palabra casa está tomada en un sentido amplio, como edificio en el que se puede vivir o morar, aunque no esté destinado a la habitación hogareña, y alude fundamentalmente a un inmueble urbano, o a la construcción destinada a la vivienda, que se levante en un predio rústico.Heredad es una porción de terreno cultivado y perteneciente a un mismo dueño. Con esta expresión se designa a los predios rústicos.

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En nuestro ordenamiento jurídico, el criterio para definir a los predios urbanos y rústicos no ha sido uniforme. En los años sesenta, al promulgarse las normas relativas a la Reforma Agraria, se definió como “predio rústico” todo inmueble susceptible de usoagrícola, ganadero o forestal, situado en sectores urbanos o rurales (Ley número 16.640). Se aplicó por ende un criterio funcional, y no espacial o geográfico. En cambio, en el Decreto Ley número 3.516 de 1980, que establece normas relativas a la subdivisión de predios rústicos, se establece que son predios rústicos, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límitesurbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción (artículo 1 del citado Decreto Ley). En este caso, el criterio es espacial o geográfico y no puramente funcional. Por su parte, la Ley número 18.101, del año 1982, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, declara que se entiendepor bienes raíces urbanos los ubicados dentro del radio urbano respectivo, aunque se advierte que la ley se aplicará también a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea (artículo 1). El Decreto Ley número 993, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos, dispone...