El aviso preventivo electronico

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El Aviso Preventivo Electrónico

EL AVISO PREVENTIVO ELECTRÓNICO

Javier Ignacio Camargo Nassar.

A. Introducción

El aviso preventivo regulado por el artículo 2909 del Código Civil del Estado de Chihuahua, permite a quienes realizan actos jurídicos en los que se adquiere, trasmite, modifica o extingue la propiedad o posesión de bienes raíces, o aquellos en los que se hace constar uncrédito que tenga preferencia desde que sea registrado, conservar la prelación que le corresponde de acuerdo a la fecha de inscripción del aviso preventivo que remite el Notario Público una vez que autorice preventivamente la escritura que contiene acto jurídico de que se trate. En los términos del citado artículo, si dentro de los 60 días hábiles siguientes a la fecha en que se hubiere hecho laanotación preventiva se presenta el testimonio respectivo, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la fecha de la anotación preventiva y si el testimonio se presenta después, su registro sólo surtirá efectos desde la fecha de la presentación.

Es importante considerar que esta disposición establece que los efectos jurídicos del aviso preventivo se generan a partir de la fecha de laanotación que el Registrador debe hacer en forma inmediata al margen de la inscripción de que se trata. Así, los efectos del aviso preventivo no se retrotraen a la fecha de su presentación, sino al momento en que se asienta la anotación preventiva al margen de la inscripción, que si bien, como lo indica la Ley, debe inmediata, si por cualquier circunstancia no se hiciera así, tal aviso produce efectosjurídicos frente a terceros hasta su inscripción. Si bien el artículo 2908 del Código Civil establece que el registro de un documento produce efectos desde el día y hora en que se hubiera presentado en la oficina registradora, este principio no es aplicable tratándose de los avisos preventivos.

El principio establecido en el artículo 2908 citado es congruente con el contenido del artículo276-bis del Código Administrativo del Estado que establece, entre otras obligaciones de los titulares del Registro Público de la Propiedad, la de verificar la inscripción de los documentos por riguroso orden de presentación de las boletas de pago, de donde resulta que la presentación de los documentos para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad establece implícitamente una prelación parael registro de los actos jurídicos, pues el primero en ser presentado, debe ser el primero en inscribirse. De esto resulta que cuando el Notario Público pretende realizar una acto jurídico que afecta un bien
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El Aviso Preventivo Electrónico inmueble, el hecho de revisar la inscripción correspondiente en los libros del Registro Público de la Propiedad o de obtener un certificado de libertadde gravámenes no es suficiente para establecer con certeza que el inmueble no ha sido gravado o enajenado, pues cabe la posibilidad de que se haya presentado para su inscripción un documento que imponga un gravamen o limitación de dominio sobre el inmueble y que se encuentre en proceso se inscripción, o bien que el documento sea presentado inmediatamente después de haber hecho tal revisión. Estasituación atenta en contra de la seguridad jurídica que aparentemente el Notario brinda a los interesados sobre el acto jurídico autorizado bajo se fe. De esta manera la única forma de lograr plena seguridad para el acto jurídico que pretende autorizar el Notario, es verificar que no existe ningún documento en proceso de inscripción en la Oficina del Registro Público de la Propiedad, lo cual en lapráctica cotidiana resulta imposible, pues aún cuando el Notario cumpla con lo dispuesto con el artículo 2909 y remita oportunamente el aviso preventivo, la prelación queda sujeta a que se haga la inscripción de tal aviso y dependerá de que no exista un documento pendiente de inscripción que previamente se hubiera presentado. No debemos pasar por alto que en algunas ocasiones la inscripción del...
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