EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Es importante y muy frecuente su uso debido a dos situaciones:
1. Permite que una persona aproveche el uso o disfrute de un bien cuando no puede o no desea adquirir el derecho de propiedad sobre el mismo.
2. Constituye un medio idóneo para la explotación económica de los bienes.
El Poder Judicial del Distrito Federal cuenta con juzgados especializados cuya únicafunción es resolver controversias que se susciten con motivo de contratos de arrendamiento que tengan por objeto bienes inmuebles.
Las normas que rigen el arrendamiento en materia federal son aplicables de manera supletoria a la legislación mercantil, que no prevé regulación alguna sobre este contrato.

ANTECEDENTES HISTORICOS
a) Derecho Romano.
El arrendamiento locatio-conductio, locatio (colocar,poner a disposición de), conductio (conducir, llevar consigo), fue un contrato consensual (perfeccionado por el mero consentimiento de los contratantes).
Existía el arrendamiento de cosas –locatio conductio rei-, de obra –locatio conductio operis- y de servicios –locatio conductio operarum-.
El locatio conductio rei es el antecedente del contrato de arrendamiento actual.
En cuanto a la duración:Si las partes fijaban un término al contrato, sus efectos cesaban al momento de cumplirse.
Si el contrato se celebraba por tiempo indeterminado, podía terminar en cualquier momento por voluntad de alguna de las partes.
Ordinariamente estaba permitido subarrendar, sin necesidad de autorización alguna de parte del arrendador.

b) Código de Napoleón.
Se distinguen dos tipos de arrendamiento:“alquiler”, que se refiere a casas y muebles
“arrendamiento”, que se refiere a las haciendas del campo

c) Código civil de 1884
Reguló el arrendamiento exclusivamente como un medio para ceder a título oneroso el uso o goce de un bien.
Se llamaba arrendamiento cuando recaía sobre inmuebles; alquiler cuando versaba sobre bienes muebles.

d) Código Civil de 1928
Se modifica haciendo desaparecer privilegios enfavor del arrendador.
El uso o goce de la cosa arrendada debe ser temporal.

CONCEPTO LEGAL
El Código Civil define el arrendamiento como sigue:
El arrendamiento es un contrato mediante el cual la partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

ELEMENTOS DEL CONCEPTO LEGAL.
Conceder.- enninguna disposición la Ley atribuye un significado jurídico a la palabra conceder. La Teoría General de las Obligaciones le da el tratamiento de una obligación de “dar”, aunque “conceder” abarca también conductas tanto de hacer como de no hacer.

Uso o goce
El uso es la facultad para servirse de un bien conforme a su naturaleza en tanto que el goce es el derecho a percibir los frutos que un biengenera.
Si el contrato tiene por objeto la concesión del uso de un bien, el arrendatario solo podrá utilizarlo conforme a su naturaleza; si el contrato tiene por objeto la concesión del goce de un bien, el arrendatario estará facultado para utilizarlo conforme a su naturaleza asi como para percibir todos los frutos que llegue a producir.
“El goce presupone el uso”

Temporal.-
El derecho romano nolimitaba la duración del contrato, por lo que cuando se extendía desmedidamente se decía que lo celebrado era un arrendamiento perpetuo.
El derecho francés decía que con los arrendamientos perpetuos el arrendatario se transformaba en propietario de la cosa.
El arrendamiento moderno admite sólo los arrendamientos temporales.

Art. 2227 del CCSLP.
El arrendamiento no puede exceder de diez años para lasfincas destinadas a habitación, de quince para las fincas destinadas al comercio y de veinte para las fincas destinadas al ejercicio de una industria o a la agricultura.

Artículo 2448-C del CCF
La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario.

Precio cierto
Art....