enajenacion de bienes inmuebles

ENAJENACION DE BIENES INMUEBLES Y MUEBLES

ART 146 Concepto
De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), las personas físicas se encuentran obligadas al pago de este impuesto por los ingresos obtenidos en efectivo, en bienes, en crédito, etcétera. Dentro de los ingresos que pueden percibir las personas físicas se encuentran los obtenidos por la enajenación de bienes. Para estosefectos y de acuerdo con el artículo 146 del citado ordenamiento, se considera que los ingresos por enajenación de bienes son aquellos que derivan de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación (CFF), entre los que se encuentra, principalmente, la transmisión de propiedad, aun cuando el enajenante se reserva el dominio del bien enajenado (artículo 14 del CFF).

Ingresos porenajenación de bienes
Según el artículo 146 de la LISR, se considerará como ingreso por enajenación de bienes, el monto de la contraprestación pactada, aun cuando ésta no haya sido cobrada. Si por la naturaleza de la enajenación no hubiere contraprestación, se considerará el valor de avalúo practicado por la persona autorizada por las autoridades fiscales.

No se considerarán ingresos de este capítulo, latransmisión de la propiedad por:
• Causa de muerte.
• Donación.
• Enajenación de bonos, valores y otros títulos de crédito, que sean considerados como intereses


ART 147 Cálculo anual
los contribuyentes deberán determinar la ganancia, tanto acumulable como no acumulable, para determinar el impuesto sobre la renta (ISR del ejercicio) correspondiente, conforme al siguiente procedimiento:Ingresos por enajenación de bienes
(–)Ingresos exentos
(–)Deducciones autorizadas
(=)Ganancia por enajenación de bienes
(÷)Número de años transcurridos desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación, sin exceder de 20
(=)Ganancia acumulable
Ganancia por enajenación de bienes
(–)Ganancia acumulable
(=)Ganancia no acumulable





El ISR del ejercicio se calculará conformea lo siguiente:
Ganancia acumulable
(+)Demás ingresos acumulables
(=)Total de ingresos acumulables
(–)Deducciones personales
(=)Base del ISR
Aplicación tarifa del artículo 177
(=)ISR del ejercicio a cargo por ingresos acumulables
Ganancia no acumulable
(×)Tasa*
(=)ISR del ejercicio a cargo por ingresos no acumulables

* Para obtener la tasa de los ingresos no acumulables, se podráaplicar cualquiera de los siguientes procedimientos:

Con base en el ISR anual del mismo ejercicio:
Para obtener la tasa se calculará el ISR anual por la totalidad de ingresos acumulables obtenidos en el ejercicio en que se realizó la enajenación una vez disminuidas las deducciones autorizadas, excepto aquellas que provengan de las establecidas en el artículo 176, fracciones I, II y III(honorarios médicos, dentales y gastos hospitalarios, gastos funerarios, y donativos no onerosos ni remunerativos), de la LISR.

El impuesto determinado se dividirá entre la cantidad que sirvió de base para calcular dicho impuesto y el resultado será la tasa.

Ganancia acumulable
(+) Ingresos acumulables del ejercicio obtenidos de los demás capítulos
(=) Total de ingresos acumulables
(–) Deduccionespersonales (excepto las de las fracciones I, II y III del artículo 176 de la LISR)
(=) Base para el cálculo del ISR anual
Aplicación de la tarifa anual (artículo 177 de la LISR)
(=) ISR anual por ingresos acumulables
(÷) Base para el cálculo del ISR anual
(=) Tasa

pago del impuesto cuando el ingreso se reciba en parcialidades
Cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto quecorresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal.
para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción III entre el ingreso total de la...