Enajenacion Fundamentos
Páginas: 15 (3717 palabras)
Publicado: 27 de febrero de 2013
[pic]NAJENACION DE BIENES INMUEBLES
La gran mayoría de las Personas Físicas se hace la siguiente pregunta al realizar la venta de un bien inmueble, ¿Cuánto se tiene que pagar por concepto de ISR e IVA?, o en el peor de los casos, desconocen que esto si se debe hacer.
Primero hay que aclarar que no todas las operaciones por enajenación de bienes inmuebles están gravadas, ya queen el caso de casa habitación, están exentas del pago de IVA e ISR, fraccion XV del articulo 109 de la LISR y en el caso de terrenos, estos solo están exentos de IVA pero no de ISR.
Artículo 9 LIVA.- No se pagará el impuesto en la enajenación de los siguientes bienes:
I. El suelo.
II. Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando sólo parte delas construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción.
Artículo 109 LISR. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:
…………
XV. Los derivados de la enajenación de:
a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestaciónobtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará, en su caso, la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestaciónobtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.
La exención prevista en este inciso no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario.
El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicablecuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de esta Ley.
El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario de que se trate y, en caso de que sea procedentela exención, dará aviso a las autoridades fiscales.
Para que efectivamente se compruebe que la casa que se esta vendiendo es una casa-habitación, y se esta exento del pago de ISR e IVA, es necesario contar con la documentación que se menciona en el articulo 130 del RLISR.
Articulo 130 RLISR. Para los efectos del inciso a) de la fracción XV del artículo 109 de la Ley, los contribuyentesdeberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación:
I. La credencial de elector a nombre del contribuyente que enajena el inmueble, expedida por el Instituto Federal Electoral, siempre que coincida el domicilio delbien inmueble a enajenar con el que aparezca en dicha credencial.
II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica, telefónico o gas.
III. Con los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren lasfracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
El calcular el ISR por la obtención de ingresos por la enajenación de bienes inmuebles no es difícil ni complicado, ya que el procedimiento se encuentra descrito en el primer parrafo del artículo 154 de la LISR. Y dice lo siguiente.
Articulo 154 LISR.- Los...
La gran mayoría de las Personas Físicas se hace la siguiente pregunta al realizar la venta de un bien inmueble, ¿Cuánto se tiene que pagar por concepto de ISR e IVA?, o en el peor de los casos, desconocen que esto si se debe hacer.
Primero hay que aclarar que no todas las operaciones por enajenación de bienes inmuebles están gravadas, ya queen el caso de casa habitación, están exentas del pago de IVA e ISR, fraccion XV del articulo 109 de la LISR y en el caso de terrenos, estos solo están exentos de IVA pero no de ISR.
Artículo 9 LIVA.- No se pagará el impuesto en la enajenación de los siguientes bienes:
I. El suelo.
II. Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando sólo parte delas construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción.
Artículo 109 LISR. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:
…………
XV. Los derivados de la enajenación de:
a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestaciónobtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará, en su caso, la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestaciónobtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.
La exención prevista en este inciso no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario.
El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicablecuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de esta Ley.
El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario de que se trate y, en caso de que sea procedentela exención, dará aviso a las autoridades fiscales.
Para que efectivamente se compruebe que la casa que se esta vendiendo es una casa-habitación, y se esta exento del pago de ISR e IVA, es necesario contar con la documentación que se menciona en el articulo 130 del RLISR.
Articulo 130 RLISR. Para los efectos del inciso a) de la fracción XV del artículo 109 de la Ley, los contribuyentesdeberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación:
I. La credencial de elector a nombre del contribuyente que enajena el inmueble, expedida por el Instituto Federal Electoral, siempre que coincida el domicilio delbien inmueble a enajenar con el que aparezca en dicha credencial.
II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica, telefónico o gas.
III. Con los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren lasfracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
El calcular el ISR por la obtención de ingresos por la enajenación de bienes inmuebles no es difícil ni complicado, ya que el procedimiento se encuentra descrito en el primer parrafo del artículo 154 de la LISR. Y dice lo siguiente.
Articulo 154 LISR.- Los...
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