enfiteusis

LA ENFITEUSIS
El origen de este derecho data de la época más remota del Derecho romano, cuando el Estado daba en arrendamiento terrenos agrícolas de su propiedad a perpetuidad. Esta figura se conoce con el nombre de ius in agro vectigali.
En el imperio Bizantino, por su lado, se reglamento una figura análoga con el nombre de ius emphyteuticum.
En el siglo V de nuestra era ambas figuras sefusionaban para configurar un derecho real autónomo, que recibe el nombre de enfiteusis y cuya aplicación se hace extensiva a los terrenos de los particulares.
El enfiteuta adquiría el derecho a disfrutar una finca en toda su plenitud. Obligándose a efectuar un pago anual, a no deteriorar el cultivo y a notificar al dueño en caso de efectuar un traspaso.
El derecho es el conjunto de normas lascuales regulan el comportamiento del ser humano en sociedad.
La obligación es un vínculo establecido por el derecho que nos obliga a cumplir una determinada conducta.
Los jurisconsultos de la época clásica vacilaban en decidir si había arrendamiento o venta cuando un municipio concedía de perpetuidad, el disfrute de un terreno, mediante un pago anual.
Es un derecho real y perpetuo en cuya virtud,el titular (enfiteuta) puede usar y disfrutar de la cosa ajena de la manera más amplia, salvo dos obligaciones substanciales de conducirse como se conduce en su casa un buen padre de familia, y de pagar una renta o pensión anual. Se trata entonces de un derecho sobre cosa ajena, que se aproxima al derecho de propiedad. Puede recaer sobre cualquier tipo de bien, mueble o inmueble, pero en lapráctica sólo lo hizo sobre fundos rústicos, a su vez, el uso y disfrute de la cosa es ilimitado, y perpetuo, o por lo menos a plazo muy largo, en la práctica, para más de 100 años. El propietario se desprende, entonces, del ius utendi, del ius fruendi, y conserva para sí, de forma muy limitada el ius abutendi.
La enfiteusis es un derecho real que supone la cesión del dominio útil de un inmueble, acambio del pago anual de un canon, y de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio. En algunos ordenamientos jurídicos esta cesión puede tener carácter perpetuo.
El enfiteuta podrá hacer valer su derecho frente a cualquier persona que perturbe su dominio útil. Esto incluye, como es lógico, la eventual perturbación proveniente del propietario de la cosa, con lo que gran parte de la doctrinaconsidera que las facultades del enfiteuta no nacen con la constitución de la enfiteusis, sino que son una mera transmisión de parte de las facultades que conlleva el dominio.

CONTRATO DE ENFITEUSIS

El contrato enfitéutico es la figura contractual que hace nacer la obligación de futura constitución de un derecho real de enfiteusis sobre un determinado bien inmueble. Cabe destacar que eshabitualmente requisito constitutivo del derecho real la inscripción en un registro público.
La enfiteusis tiene las siguientes características:
Es Consensual: El contrato queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes.
Es Productor de obligaciones: Concede a las partes el derecho a exigir el cumplimiento de las recíprocas obligaciones que surgen como consecuencia de la perfección delcontrato.
Es Oneroso: Existe un intercambio patrimonial entre las partes como consecuencia de la naturaleza de la enfiteusis que se va a constituir.

Es Bilateral y recíproco: Para este contrato, se requerirá la voluntad de dos partes (bilateral), y se les atribuirán sendas obligaciones (reciprocidad).

Es Conmutativo: La obligación de constituir la enfiteusis supone que existe equivalenciaen la obligación, derivada de la propia equivalencia de obligaciones del derecho real de enfiteusis.
La enfiteusis puede confundirse con el usufructo, y para evitar esto, es necesario tener claras las diferencias entre estos tipos de derechos reales:
b) Por la duración: el usufructo por ser de carácter personal termina con la muerte del usufructuario (o vencimiento del plazo estipulado),...