fallo RÍOS

INTERPRETACION CONTRACTUAL ~ OBLIGACIONES DEL LOCADOR ~ OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D(CNCiv)(SalaD)
08/02/2005
Partes: Mayorga, Sandra c. Marraccini, Nelly C.
Publicado en: DJ 11/05/2005, 104 - LA LEY

2ª Instancia. - Buenos Aires, febrero 8 de 2005.
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? La doctora Ubiedo dijo:
I) Contra lasentencia recaída a fs. 48/51 -que rechazara la demanda deducida por la locataria Sandra Margarita Mayorga contra la locadora Nelly Cataluña Marraccini por resarcimiento de los perjuicios sufridos a consecuencia del mal estado del inmueble locado-, apela la primera expresando agravios a fs. 239/240 los que no fueran contestados.
La accionante funda su pretensión resarcitoria en la circunstanciade que luego de recibir la tenencia y encontrarse en el uso y goce del bien, sufrió los efectos del paso del agua que se patentizaron luego de una importante tormenta, provocando la inundación de la vivienda, la presencia de humedades y el deterioro de diversos efectos personales y bienes muebles. Asimismo debió encarar diversos gastos a efectos de contar con el servicio de gas (instalación decocina y reanudación de su provisión) y el cambio de pisos. Gastos todos cuyo reembolso reclama.
La demandada argumentó en su defensa que la locataria sabía del estado deficitario del bien, que lo aceptó y que se hizo cargo de las mejoras, razón ésta que motivara que el precio fijado en concepto de canon locativo resultara inferior al vigente en plaza.
El juez de grado ha rechazado la demanda confundamento en que el conocimiento sobre el estado del bien impide el reclamo respecto de daños sufridos como consecuencia de dicho estado.
II) Resulta del caso destacar liminarmente lo que surge del instrumento suscripto por las partes, sobre cuya veracidad no existe controversia.
De acuerdo a la cláusula segunda del contrato de locación que vinculara a las partes, celebrado el 24 de enerode 1997 respecto del inmueble sito en Hidalgo..., éste se entregaba en perfectas condiciones de aseo y habitabilidad. A su vez la cláusula quinta dejaba sentado que la locataria "aceptaba" el estado en que se encontraba el bien "corriendo" por su cuenta los "arreglos y mejoras" que se hicieren, los que quedarían a favor del inmueble y de su propietaria.
Los contratos constituyen para las partesuna convención a la cual han de someterse como a la ley misma -arts. 1197 y 1198 del Cód. Civil- debiendo la voluntad que de ellos emerge desentrañarse e interpretarse conforme lo que surge del propio texto del instrumento. En caso de discordancia, oscuridad y o dificultad en clarificar la intención de las partes habrá que recurrir a otros elementos y pautas, atendiendo a las circunstancias detiempo, lugar y modo en que se llevara a cabo la negociación, las particularidades del caso y los usos y costumbres, en la inteligencia de que los contratantes han actuado conforme la diligencia y conocimientos de un hombre medio. (Conf. Mosset Iturraspe, Jorge, "Interpretación económica de los contratos", Rubinzal Culzoni Editores, ed. actualizada 1994, Cap. II, párr. 3 "El contrato desde la ópticade la justicia generalizada y abstracta"; Garrido - Zago, "Contratos Civiles y Comerciales", parte general, Ed. Universidad, 1993, t. I, cap. XIII, p. 403 y sigtes.).
A su vez las cláusulas con las que aquel acuerdo se conforma constituyen la expresión y síntesis de negociaciones y/o actos y diligencias precontractuales las que apuntan a conformar el consentimiento que se volcará al contrato,poniendo así de manifiesto la intención y voluntad de los contratantes cuyas expresiones han de considerarse como un todo armónico y no aislada y/o parcializadamente.
En materia de locación entregar la cosa en perfecto estado de habitabilidad, tal como reza la cláusula segunda, implica que pueda ser destinada al uso que las propias características edilicias tenga. Así, en el caso tratándose de...