FIBRAS

En la visión de la BMV de ofrecer un "supermercado financiero" donde los inversionistas mexicanos puedan tener acceso a un amplio rango de productos financieros utilizando su Casa de Bolsa local, en marzo del 2011 lograron la colocación, después de varios años, de una nueva clase de activo: FIBRAS = Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces.
Un FIBRA es un fideicomiso que se encarga de rentar yadministrar un portafolio de bienes inmuebles (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc.). Se busca que las propiedades del fideicomiso estén diversificadas por tipo de inmueble, así como por número, tipo de inquilinos y por localización geográfica.
De la utilidad resultante de esa renta de inmuebles, el 95% se distribuye entre los inversionistas queadquirieron participación en el fideicomiso.
Estos tipo de instrumentos de inversión ya tienen algunos años operando en otros mercados internacionales, donde son conocidos como REITS y han demostrado su capacidad de obtener atractivos rendimientos y ser una adición valiosa para la diversificación de portafolios.
Los FIBRAS son una mezcla de inversión en renta fija e inversión en renta variable, ya queofrecen a los inversionistas pagos periódicos continuos, a la vez que les permite obtener plusvalías de capital en virtud de la apreciación de los inmuebles.
La renta fija se obtiene al distribuirse entre los tenedores de los certificados hasta el 95% de las utilidades por concepto de la renta de los bienes inmuebles. Esta distribución se realiza de manera trimestral.
La renta variable se obtieneen la compra venta de los certificados a través de la bolsa de valores. Los certificados subirían de precio conforme a la plusvalía de los inmuebles, o bajarían si el mercado inmobiliario tiende a la baja.
Funcionamiento de las FIBRAS:
1. Se crea un Fideicomiso que administrará los bienes en renta.
2. El dueño o dueños de ciertos inmuebles los otorgan al fideicomiso, a cambio de unacontraprestación económica. Durante la vida del fideicomiso se pueden realizar nuevas adquisiciones para ampliar el portafolio inmobiliario.
3. El fideicomiso coloca certificados de participación en la bolsa de valores para que el público inversionista pueda participar en él, y del dinero levantado se paga a los dueños.
4. El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes raíces que seencargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles.
5. El 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados.
6. Cuando el inversionista requiere liquidez, utiliza su casa de bolsa para vender su participación en el fideicomiso.
El primer FIBRA que se colocó en la BMV es FIBRA UNO, el cual está conformadopor 14 inmuebles y se diversifica entre tres grandes sectores: el industrial, comercial y de servicios. Hay predios para edificios de oficinas, de centros comerciales y de plantas industriales, con lo que se cubren las tres actividades comerciales.

1. Naturaleza Jurídica

Un Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, o su acrónimo FIBRA, es un fideicomiso cuyo patrimonio está integrado porobras de infraestructura y por bienes raíces, y su comité técnico está formado por un equipo de expertos en desarrollo y gerencia de portafolios de propiedades inmobiliarios y de servicios derivados de ellos.

Si bien no existe definición jurídica o fiscal para estos fideicomisos, de conformidad con lo establecido en la LGTOC, podemos deducir que un Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces esaquel en el cual el propietario aporta bienes inmuebles (terrenos, edificios, naves industriales, centros comerciales, etc.) en fideicomiso, con el fin de emitir CPO’s en el mercado de capitales respaldados por dichos bienes raíces o infraestructura.

Ahora bien, debido a que las FIBRAS son figuras que cuentan con estímulos fiscales para fomentar su creación, la legislación fiscal es la que...