FIJO O CIRCULANTE?

TENGO UNA DUDA RESPECTO A LO SIGUIENTE:
Hay una empresa del giro de la construccion (se dedica a la remodelacion de edificios y construccion de escuelas , es decir presta sus servicios de construccion), esta empresa desea comprar un terreno para en un futuro construir casas, mis dudas son:
1.- por la compra del terreno (el cual se convertira en activo fijo para la constructora) ¿se genera univa para la constructora?
2.- ¿que porcentaje puedo hacer deducible por la compra del terreno para efecftos de pago de isr?
3.- Si en un momento dado , quisiera vender el terreno a una persona fisica ¿le facturaria con iva?
4.-si quisiera vender a una persona moral ¿le facturaria con iva?


Buenas Tardes

Y para redondear el tema, en cuanto a ISR existe lo siguiente LISR Artículo 225.(AA) Los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, podrán optar por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran, siempre que cumplan con lo siguiente:

I. Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su enajenación.

II. Que los ingresos acumulablescorrespondientes provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento.

Tratándose de contribuyentes que inicien operaciones, podrán ejercer la opción a que se refiere este artículo, siempre que los ingresos acumulables correspondientes a dicho ejercicio provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento ycumplan con los demás requisitos que se establecen en este artículo.

III. Que al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor total de la enajenación del terreno de que se trate, en lugar de la ganancia a que se refiere el artículo 20, fracción V de esta Ley.

Cuando la enajenación del terreno se efectúe en cualquiera de los ejercicios siguientes a aquelen el que se efectuó la deducción a que se refiere este artículo, se considerará adicionalmente como ingreso acumulable un monto equivalente al 3% del monto deducido conforme a este artículo, en cada uno de los ejercicios que transcurran desde el ejercicio en el que se adquirió el terreno y hasta el ejercicio inmediato anterior a aquel en el que se enajene el mismo. Para los efectos de estepárrafo, el monto deducido conforme a este artículo se actualizará multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al periodo comprendido desde el último mes del ejercicio en el que se dedujo el terreno y hasta el último mes del ejercicio en el que se acumule el 3% a que se refiere este párrafo.

IV. Que el costo de adquisición de los terrenos no se incluya en la estimación de loscostos directos e indirectos a que se refiere el artículo 36 de esta Ley.

V. Que en la escritura pública en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asiente la información que establezca el Reglamento de esta Ley.

Los contribuyentes que apliquen lo dispuesto en este artículo, lo deberán hacer respecto de todos sus terrenos que formen parte de su activo circulante, por un periodomínimo de cinco años contados a partir del ejercicio en el que ejerzan la opción a que se refiere este artículo.

RISR ARTÍCULO 27. Para los efectos del artículo 29, fracción ll, segundo párrafo de la Ley, los contribuyentes que se dediquen
preponderantemente a realizar desarrollos inmobiliarios, podrán optar por deducir el monto original de la inversión de los
terrenos en el ejercicio en el quelos adquieran, siempre que:
I. Los terrenos sean destinados a la realización de desarrollos inmobiliarios a más tardar en el ejercicio siguiente a aquel en
el que los adquieran.
II. Los ingresos acumulables correspondientes al ejercicio inmediato anterior provengan de la realización de desarrollos
inmobiliarios en cuando menos un noventa por ciento.
Tratándose de contribuyentes que inicien...