hipoteca


Art. 2205. Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Se mantienen las notas tipificantes de esta garantía contenidas en el art. 3108del Código sustituido, pero alude a “bienes” inmuebles, no contempla la posibilidad de que la garantía la constituya una persona distinta al deudor principal y no indica de qué manera ejercerá el acreedor su poder jurídico sobre el objeto gravado.
El derecho real de hipoteca
La hipoteca es el derecho real de garantía, accesorio a un crédito u obligación, que recae sobre uno o más inmueblesdeterminados, a los que se afecta por una cifra o monto también determinados, siendo una prerrogativa real de origen convencional, que no se ejerce por la posesión de objeto alguno, pero que en última instancia, ante la falta de pago, habilita a su titular a hacer efectiva su potestad sobre el valor del objeto gravado, a través de su desapoderamiento y venta forzada.
a) Se aplica a cosas inmuebles,excepción hecha de los casos en que pueda recaer sobre muebles registrables (hipotecas de buques mayores, aeronaves y sus motores) y derechos (ver comentario al art. 2188).
b) Es una garantía real sin desplazamiento del objeto gravado, que como tal, permanece en poder de su propietario y constituyente, sea o no éste el deudor de la obligación asegurada.
c) se indica cómo el titular de la garantía realejerce sus prerrogativas sobre el objeto cuya posesión no detenta ab initio, esto es, frente al incumplimiento del deudor y valiéndose del ius persequendi, puede seguir y recuperar la cosa de manos de quien esté, a los fines de proceder a su ejecución o venta forzada, con la finalidad de enjugar su acreencia, además la potestad real se completa con el ius praeferendi, que se traduce en laprioridad temporal por el momento de constitución del gravamen y por el privilegio que el mismo le confiere al acreedor, una vez registrado, que lo torna oponible frente a otros pretensores que eventualmente podrán beneficiarse con el remanente del producido de la subasta, pero una vez satisfecho el acreedor hipotecario.
Art. 2206. Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechosreales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Quien pretenda constituir una garantía de esta naturaleza, debe ser titular de un derecho real sobre cosa propia que recaiga sobre uno o más inmuebles (muebles registrables, o derechos, según sea el caso), en tanto no exista ninguna disposición que lo impida y contar con capacidad y aptitudes suficientes parahacerlo con respecto a esos objetos, en atención al posible destino final del objeto afectado a la garantía: su venta forzada en subasta o en otro procedimiento que se disponga y autorice en el caso, para que el acreedor pueda cobrarse de manera preferente con su producido. Así se indican que están facultados a estos fines, los titulares de los derechos reales de dominio (sea éste perfecto oimperfecto), condominio, propiedad horizontal y superficie (en este último caso, sobre la propiedad superficiaria o bien sobre el derecho a construir, plantar o forestar, respetando siempre el plazo máximo previsto para la duración de esta potestad real).
La nómina no es taxativa, pues deben incluirse también como legitimados a los titulares de derechos reales que recaen sobre los conjuntosinmobiliarios (clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, tiempo compartido, etc.), respecto de las unidades funcionales derivadas de la subdivisión de los predios generales y que se transmiten en propiedad a los particulares. Con la única excepción de las parcelas de los cementerios privados, atento a su carácter de inembargables, salvo que se trate de una hipoteca constituida en garantía...