La esencia del registro de la propiedad y sus efectos.

LA ESENCIA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y SUS EFECTOS. (Juan Luís de la Rúa Moreno)

Sabido es que la eficacia del sistema hipotecario radica en la certidumbre sobre el dominio y cargas de losbienes inmuebles que proporciona la publicidad registral. El hecho de que las alteraciones o mutaciones jurídicas sobre esos bienes se haga constar en el Registro de la Propiedad favorece el tráficojurídico inmobiliario, así como la concesión del crédito, dada la certeza y seguridad que ofrece a los operadores y las garantías que supone para los acreedores. De ahí que, aunque como regla generaly salvo escasas excepciones, la inscripción en el Registro tiene carácter voluntario y declarativo, se intenta fomentar el acceso a los libros registrales y evitar así un régimen de clandestinidad queno permitiera saber quién es el dueño de una f inca tanto de cara a un comprador como a un posible acreedor hipotecario. Se propugna, por consiguiente, la necesidad de proteger a quien de buena feconfía en la apariencia que el Registro de la Propiedad publica, de manera que no le puedan afectar los actos que, pudiendo, no han accedido a éste.

Con el objeto de lograr esta finalidad seestablece la presunción de existencia y pertenencia de los derechos inscritos a sus titulares registrales, conforme al art. 38 de la Ley Hipotecaria, presunción que es iuris tantum, pero que sirve debase para la protección del tercero que confía en ella antes de que haya sido desvirtuada mediante prueba en contrario y siempre que desconozca la inexactitud del Registro, es decir, que actúe de buenafe.
Esto supone, por tanto, que mientras no aparezca un tercero, en caso de divergencia entre el contenido del Registro y la realidad extrarregistral, prevalecerá ésta sobre aquélla. Es cuandoaparece un tercero cuando se plantea el conflicto entre ambos, y es entonces cuando, en aras de la seguridad jurídica pretendida, se da preferencia al tercero, siempre que reúna ciertos requisitos que...