LA TEORIA DEL VALOR Y LA VALORACION

LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN
LA TEORÍA DEL VALOR Y DE LA VALORACIÓN

¿Cuál es la naturaleza de la valoración inmobiliaria? ¿Es simplemente el oficio o la práctica de
estimar subjetivamente el valor? ¿O es una disciplina teórica con elementos suficientes para constituirse
en un método científico de determinación de conocimiento objetivo? ¿Tiene la valoración un objeto teóricodefinido? ¿O tiene una diversidad de objetos, tantos como finalidades de la estimación? ¿Tienen los
métodos de tasación un contenido teórico real? ¿O son meras técnicas teñidas por la subjetividad del
valorador? ¿Qué es, en suma, la valoración? ¿ciencia, arte u oficio?.
Estas serán las cuestiones planteadas en este lección .
1.-

Conceptos de valor.

En la valoración inmobiliaria se utilizan, amenudo, diversos conceptos de valor. Sin ánimo
exhaustivo dichos conceptos pueden clasificarse atendiendo a su naturaleza o esencia, a la metodología
empleada para su estimación, así como a la finalidad que guía en cada caso la tasación. Así, y
considerando la naturaleza misma del valor, los tasadores utilizan términos tales como:
a) Valor de uso, o de utilidad.
b) Valor de cambio, o demercado. A veces se utilizan también, los términos valor de realización,
o precio.
c) Valor intrínseco, o de coste.
A su vez, y en virtud a la metodología de valoración utilizada, se emplean conceptos como:
a) Valor de comparación, o en venta (entendido como sinónimo de valor de mercado), cuando se
emplea la metodología de comparación de mercado.
b) Valor (o coste) de reposición (bruto o neto), enel caso de aplicar la técnica analítica del coste.
c) Valor de capitalización, o en renta, cuando se aplica la metodología de capitalización.
d) Valor residual (del suelo, o de la edificación).
En razón a la finalidad de la tasación se pueden distinguir, entre otros, conceptos como:
a) Valor real, cuando se tasan los bienes a efectos de los Impuestos de Transmisiones, Sucesiones
y Donaciones,o Patrimonio. Asimismo se utiliza ese término en el marco de la Ley de
Expropiación Forzosa.
b) Valor comprobado, cuando se aplica el procedimiento de comprobación de valor en los citados
tributos de transmisiones y sucesiones.
c) Valor catastral, a efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles, así como de Plusvalía y (con
efectos, en cuanto valor mínimo) en otros tributos.
d) Valorhipotecario, o en general a efectos de determinadas entidades financieras.
e) Justiprecio, o valor de expropiación.
f) Valor urbanístico e inicial, cuando viene regulado por la Ley del Suelo.
g) Valor asegurado, a efectos de seguros sobre los inmuebles.
h) Valor contable de los activos inmobiliarios en el marco de la tasación de empresas.
i) Valor legal, cuando existe alguna normativa de orden legal queestablezca valores máximos en
venta o en renta, como la de Viviendas de Protección Oficial.
j) Valor mercantil, si la finalidad de la tasación es una compraventa, o cualquiera otra de ese
carácter.
A su vez es usual la utilización de otros términos de valor tales como valor de inversión, de
liquidación, de fondo de comercio, de afección, histórico-artístico, expectante etc.
Aunque todosestos conceptos son utilizados en la práctica profesional de la tasación, ¿podemos
destacar alguno de ellos como el objeto teórico básico de la disciplina de la valoración inmobiliaria?
¿Existe realmente un concepto objetivo de valor, en el cual pueda descansar una pretendida teoría
científica de la valoración? ¿O, por el contrario, el valor es un concepto intrínsecamente subjetivo, que
dependeno sólo de la finalidad de la estimación, sino también de la opinión, criterio o habilidad de quien

Josep Roca Cladera

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LA TEORÍA DEL VALOR Y LA VALORACIÓN
la establece?.
2.La concepción subjetiva del valor y de la valoración1.
Posiblemente la mayor parte de la opinión pública, incluidos los propios tasadores, respondería a
las preguntas precedentes reconociendo no sólo la...