Ley 8733

CONTRATO PRELIMINAR O PROMESA DE CONTRATAR

Concepto y nociones generales

El contrato preliminar se caracteriza por su función; ambas partes o sólo una de ellas, se obligan a celebrar entre si un contrato futuro llamado contrato definitivo.
Es un contrato autónomo que al carecer de disciplina específica en nuestro derecho positivo, se rige por los principios generales (art. 1260), pero seencuentra vinculado a otro contrato.
El vínculo que une a los dos contratos, al preliminar con el definitivo, se origina en la función del contrato preliminar, puesto que su finalidad consiste en obligar a realizar un contrato en el futuro, preparar o determinar el surgimiento de otro contrato.
La categoría del contrato preliminar se construye por oposición al contrato definitivo; laparticularidad de este contrato radica en que tiene por fina la realización de un segundo contrato, mientras que los otros contratos, llamados definitivos, tienen funciones diversas.
Cada uno conserva su autonomía, su propia estructura y por supuesto su función propia. Ni el preliminar absorbe al definitivo ni el definitivo al preliminar. Hay dos contratos y no uno.
En doctrina se suele distinguir dosclases de contrato preliminares: unilaterales
Bilaterales
Según se obligue una sola de las partes a celebrar el contrato futuro o se obliguen ambas.

Distinción entre contrato preliminar y definitivo

Una base fundamental para ver si existe un contrato preliminar es examinarsi las partes se comprometieron o no a celebrar un nuevo y segundo contrato.
Hay dos situaciones que deben separarse bien.

Cuando las partes se comprometen a celebrar un contrato futuro (preliminar).
Cuando concluyen el propio contrato definitivo, difiriendo su ejecución.

En la promesa de contratar las partes no difieren para otro tiempo la ejecución del contrato, sino laconclusión misma de ese contrato. No se quieren obligar ahora, sino que lo harán en el futuro.
Hay que recordar que hay dos etapas en la vida de todo contrato:
a) el perfeccionamiento o conclusión
b) La ejecución o cumplimiento.
El contrato cuando se perfecciona, nace a la vida jurídica. Se perfecciona y genera obligaciones. Cuando las obligaciones se cumplen la relación jurídica seextingue. Pero las partes pueden diferir el cumplimiento de esas obligaciones.
En un caso se difiere el cumplimiento de las obligaciones, y en otro se difiere el surgimiento mismo del contrato definitivo.
Por el contrato preliminar las partes se obligan a celebrar un contrato futuro, a emitir la manifestación de la voluntad (consentimiento) para perfeccionar el contrato definitivo. Estas obligacionesemergentes del contrato preliminar se clasifican como obligaciones de hacer.
Como el contrato preliminar se rige por los principios generales, resulta consensual, mientras que el contrato definitivo, puede ser consensual, real o solemne.
El preliminar siempre tiene una función preparatoria, mientras que el definitivo puede tener cualquiera de la que los contratos son capaces, cambio, crédito,etc.

Diferencias entre contrato preliminar y definitivo


El efecto del contrato de promesa es un efecto preliminar, no es un fin en si mismo, sino un medio para la realización de un contrato definitivo. El definitivo puede tener el efecto para el que se lo creó.
La promesa de compraventa o contrato preliminar jamás puede ser titulo hábil para transferir el dominio. El contratodefinitivo (la compraventa) si lo es.
La función del contrato preliminar es única e invariable, prepara la formación del contrato definitivo. El contrato definitivo tendrá su propia función, según el tipo contractual del que se trate, cambio, crédito, etc.
Sea cual fuere el contrato definitivo, el contrato preliminar tiene un contenido obligacional invariable, siempre está integrado por...