Miss

Warszawski Rynek Biurowy III kw. 2012 r.
Współczynnik powierzchni niewynajętej w górę pomimo silnego popytu.
Aktywność najemców w Warszawie pozostaje na wysokim poziomie. W III kw. 2012r. firmy wynajęły ponad 157 600 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Wartość ta w połączeniu z wolumenem transakcji zarejestrowanych w pierwszej połowie roku daje łącznie 455 300 m2. To o 15 000 m2 więcej niż wtym samym okresie rekordowego pod względem popytu roku 2011. Warto zauważyć, że 41% (64 500 m2) wszystkich umów zawartych w III kw. stanowiły tzw. umowy przednajmu, natomiast przedłużenia umów jedynie 22%. Największe umowy typu pre-let w III kw. zawarły Poczta Polska na 12 600 m2 w projekcie Domaniewska 37c (Mokotów), GDDKiA na 11 700 m2 w biurowcu Green Corner (Centrum) realizowanym przez firmęSkanska oraz Dalkia w biurowcu Plac Unii (Mokotów) na 5 900 m2. W III kw. odnotowano również duże przedłużenie umowy najmu przez firmę Generali (7 700 m2) w Marynarska Point (Mokotów). W pierwszych trzech kwartałach 2012r. do użytku oddano 148 100 m2 powierzchni biurowej z czego 56 100 m2 w III kw. Ponad połowa przypadła na rejon Południowo-Wschodni ze względu na dwa obiekty w ramach Wilanów OfficePark wliczając nową siedzibę firmy Asseco i budynek B3, które dysponują łącznie około 29 500 m2 powierzchni. W Centrum do użytku został oddany biurowiec Senator (23 250 m2) zrealizowany przez Ghelamco. Szacujemy, że w IV kw. na rynek w Warszawie trafi aż 120 000 m2 (z czego 41% jest już wynajęte), a kolejne 300 000 m2 w 2013r. Tak wysoka podaż niewątpliwie wpłynie na wysokość współczynnikapowierzchni niewynajętej. Na koniec III kw. 2012r. około 8,1% nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie pozostawało bez najemców (9,4% w COB, 8,2% na obrzeżach Centrum i 7,8% poza nim). Uważamy, że współczynnik powierzchni niewynajętej znajduje się w lekkim trendzie zwyżkowym i będziemy obserwować wzrost tego wskaźnika w IV kw. 2012r., a w szczególności w 2013 r. Należy jednak pamiętać, że wysokaaktywność na rynku przednajmu nie ma natychmiastowego przełożenia na absorpcję powierzchni, ale może mieć wpływ na wolniejszy wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy. Najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie pozostały na stabilnym poziomie w porównaniu z końcem 2011 r. Najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za 22€ - 25€/ m2/m-c, a poza nim 15€ - 15,50€ / m2/ m-c.
Podsumowanie Popyt brutto (m2) Powierzchnia niewynajęta (m2) Wskaźnik powierzchni niewynajętej(%) Nowa podaż (m2) Najwyższe czynsze (€/ m2/ m-c) Najlepsze stopy kapitalizacji (%) III kw. 2012 Zmiana Kw-d-Kw Zmiana R-d-R

Prognoza 12 m-c

157 600 303 400 8.1 56 000 22-25 6.25

- 15 200 30 500 0.7 p.p. 12 000 0% 0 b.p.

38 700 65 000 1.4 p.p. - 3 9000% 0 b.p.

  
           

Podaż powierzchni biurowej(m2) i współczynnik pustostanów (%)

Powierzchnia zajęta przez najemców wg rejonów biurowych i wskaźnik powierzchni niewynajętej (%)
1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0
CB D W sc hó d oW sc ho dn ia Mo ko Ob tów rze ża Po Ce łud ntr ni o um wo -Z ac ho dn ia W ola Ni żs za oc na
2012P

7,3% 8,2% 6,0% 9,4%Powierzchnia niewynajęta Powierzchnia zajęta przez najemców

6,9%

13,9%

12,7%

7,6%

6,3%

dn i ow

Najwyższe czynsze transakcyjne (€/ m2/ m-c)
30 25 20 15 10
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013P

Centrum Poza Centrum

Źródło wszystkich wykresów: Jones Lang LaSalle, WRF

Po łu

dn i ow

Po łu

Pó łn

a

Największe rynki biurowe poza Warszawą III kw. 2012r. Rosnący popyt oraz wysoka aktywność deweloperów w głównych miastach Polski
Warszawa
Podaż (m2) Nowa podaż w III kw. 2012 / I-III kw. 2012 (m2) W budowie w III kw. 2012 (m2) Wskaźnik powierzchni niewynajętej III kw. 2012 (%) 3 745 100 56 100 /148 100 589 800 8,1% 

Kraków
541 400 27 300 /40 000 37 100

Wrocław
427 850 11,650 /36 800 127 700

Trójmiasto
377 500 7 600 /27 800 89 250...