NATURALEZA JURIDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA






NATURALEZA JURIDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA



PROPIEDAD HORIZONTAL


LEONARDO TORRES MORENO




UNIVERSIDAD DEL ATLANTICO
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS
PROGRAMA DE DERECHO






NATURALEZA JURIDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La naturaleza juridica de la propiedad horizontal es un aspecto muy controvertido por la doctrina, pues no ha habido uncriterio uniforme al respecto. Algunas de las instituciones juridicas en las cuales ha tratado de enmarcarse son las siguientes:
DERECHO DE SUPERFICIE.
Para muchos tratadistas la naturaleza juridica de la propiedad horizontal se explica en este derecho real que consiste en las legislaciones que lo reconocen, en la concesión que se da a una persona para que construya, plate o siembre en sueloajeno, que se concreta en propiedad superficiaria sobre lo construido, plantado o sembrado una vez ella se materializa. La superficie supone la coexistencia de dos derechos reales: el de la propiedad que recae sobre el suelo y el de la propiedad superficiaria que recae sobre la edificacion.
En colombia no puede aceptarse que la propiedad horizontal se asemeje al derecho de superficie, porque esteno se encuentra consagrado en la ley civil colombiana y las partes en ejercicio del principio de la autonomia de la voluntad no pueden crear derechos reales.
Sin embargo debe resaltarse que existe cierta afinidad entre ambas figuras, debido a que aceptar la existencia de la propiedad horizontal es aceptar un principio de superficie, en la medida en que la propiedad horizontal admite que el terrenocomo bien comun, perteneza a una copropiedad y que los pisos o las diferentes unidades que componen el edificio pertenezcan a diferentes propietarios. Incluso, esta situacion era mas palpable bajo el regimen de la ley 16 de 1985 en el cual, el terreno, como bien comun, le pertenecía a la persona jurídica, y las unidades individuales pertenecían a los propietarios.

COMUNIDAD O COPROPIEDAD.Esta tesis se fundamenta en la proximidad que presenta la comunidad con el derecho que tienen los propietarios de unidades privadas sobre los bienes comunes y mas propiamente entre la copropiedad o condominio con la propiedad horizontal.
La copropiedad como forma especial de la comunidad presenta, entre otras, las siguientes caracteristicas:
Cada copropietario tiene una cuota proindiviso o decopropiedad sobre el bien (una tercera, una cuarta parte, etc…). Dicha cuota es de libre disposicion por su titular: se puede enajenar, hipotecar, aportar en sociedad, donar, ertc…, sin consentimiento de los demas. (Articulo 1868 del Codigo Civil).
La cuota parte no puede determinarse fisica o materialmente en ninguna parte del bien comun.
Todo copropietario tiene la facultad legal de solicitar aljuez la division material del bien o su venta en publica subasta si la primera no es factible (Articulo 467 del codigo de procedimiento civil).
Los copropietarios pueden pactar indivision por un periop de cinco años o menos, pacto que puede renovarse (Articulo 1374 del codigo Civil9.
Si la copropiedad se ejerce sobre una edificacion, ninguno de los bienes, con excepcion del terreno, tienematricula inmobiliaria.

DERECHO REAL AUTONOMO.
Algunos doctrinantes consideran que si la propiedad horizontal no encaja dentro de ninguna de las figuras creadas por los codigos civiles, se debe admitir que ella constituye un nuevo derecho real, autonomo, creado por una ley especifica. Se trata por lop tanto de una nueva institucion adaptable a otras necesidaddes no consideradas por los otrosderechos reales.
Algunas caracteristicas fundamentales que reafirman su autonomia son las siguientes:
La obrigatoriedad del reglamento y de su inscripcion para constituir el regimen de propiedad horizontal y la posibilidad de aplicarlo coercitivamente.
Las normas relativas a la administracion y la responsabilidad por los gastos.
Las formas de extincion especificas.
La obligatoriedad de las normas...