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DEFINICION DE HIPOTECA:
La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados, generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, sin desposeer al dueño del bien gravado, y que otorga a su titular los derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligación.
Análisis de loselementos de la definición propuesta.
Estudiaremos sucesivamente los distintos elementos que se desprenden del concepto que hemos dado:
a) Es más correcto decir que la hipoteca es un derecho real, pues no tenemos por qué emplear un nuevo término como dice el Código vigente al definir la hipoteca como una garantía real. Esta es una consecuencia del derecho real constituido sobre J a cosa, y portanto, .si queremos abarcar en este primer elemento toda una serie de consecuencias jurídicas, es más jurídico hablar de derecho real, bastando con mencionar esta característica, para que se entienda que por ser además accesorio o de garantía, respecto de una obligación principal, otorgará a su titular los derechos de venta, persecución y preferencia en el pago.
Hasta el Código de 1870, lashipotecas podían recaer sobre el patrimonio inmueble de una persona: eran verdaderas hipotecas generales. Dicha generalidad se refería no sólo a los bienes gravados, en cuanto que éstos no Se determinaban, sino que también al crédito o créditos garantizados, debido a que no se exigía como requisito esencial la determinación en el monto de la obligación garantizada.
La hipoteca moderna se caracterizapor el principio de la especialidad, tanto por lo que Se refiere a que los bienes objeto del gravamen sean determinados, como por lo que atañe a precisar el monto de la obligación garantizada.
Como el fin de la hipoteca es el de poder exigir la venta de los bienes grabados, en el caso de incumplimiento de la obligación principal, no se podría alcanzar ese efecto si los bienes fuesen inalienables.Por la misma razón los bienes deben estar en el comercio, pues existiría una imposibilidad jurídica en caso contrario, confirmándose en este aspecto el principio general de que la cosa objeto de un contrato debe existir en la naturaleza, estar en el comercio y ser determinada o determinable (para la hipoteca debe ser determinada). Además no basta que la cosa esté en el comercio, sino que debe serenajenable, porque existen bienes en el comercio, como son los que constituyen el patrimonio familiar, los ejidos, que no obstante, son inalienables.
c) Carácter accesorio de la hipoteca, por constituirse para garantizar una obligación principal. Por virtud de este elemento, se precisa una de las características fundamentales de la hipoteca en nuestro derecho, del que derivan consecuencias deimportancia, en el sentido de que la hipoteca como accesoria corre la suerte de la obligación principal.
Principales casos de hipoteca sobre derechos reales.
-Los principales casos de hipoteca sobre derechos reales, que pueden presentarse, son los siguientes:
l . -Hipoteca del derecho de copropiedad.
2. -Hipoteca de usufructo.
3. -Hipoteca de la nuda propiedad.
4. -Hipoteca de la hipoteca.
5.-Hipoteca de las servidumbres.
6. -Hipoteca de la posesión
7. -Hipoteca de una herencia
Hipoteca del derecho de copropiedad.
Notamos al efecto una evolución interesante. El Código de 1870 permitía a la hipoteca sobre el derecho de copropiedad respecto a una finca común, o sea, sobre la parte alícuota del copropietario, pero sólo tratándose de inmuebles. Decía así el artículo 1978 de eseordenamiento: "El predio común no puede ser hipotecado en su totalidad sino con consentimiento de todos los copropietarios: pero éstos pueden hipotecar sus respectivas porciones".
Hipoteca del derecho de usufructo.
EI derecho real de usufructo constituido sobre bienes inmuebles es susceptible de hipotecarse.
Por regla general, cuando se hipoteca un usufructo, la existencia misma del gravamen...