Normas De Avaluos

NORMA TTN 1.4 | 23 de noviembre de 2009 |
PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION
Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido.
I. PRINCIPIOS:
En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:
Principio de sustitución:
El valor de un bien es equivalente al de otrosactivos de similares características sustitutivos de aquél.
Principio de temporalidad:
El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.
Principio de finalidad:
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
II. BASES DE VALORACIÓN Y CONCEPTOS DE VALOR:
1. Valor de mercado
Es el importe neto querazonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por un interés económico y sin un condicionamientoparticular en la operación.
El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para los potenciales compradores.
El valor de mercado puede ser obtenido:
Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego laincidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas.
En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se obtiene en ese mercado con bienes similares.
2. Valor del Costo de reposición (CR)
El valor del costo de reposición puede ser:
2.1 Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha dela valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características.
2.2 Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración.
En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno.
3. Valor de uso
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace. Asíentendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo.
III. VALOR DE TASACION:
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:
Valuación para expropiaciones (valor objetivo).
Valuación técnico - contable (para valuaciones patrimoniales).
Valuación para la venta o adquisición de bienes.Valuación para locación o concesión de uso.
Valuación para garantía.
Valuación para subasta.
Valuación para seguros.
Valuación a efectos impositivos o de catastro.
Valuación para servidumbres.
La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual se adoptará la metodología contemplada enla Norma correspondiente para la determinación del Valor de Tasación solicitado.
Se define a continuación:
VALUACIÓN PARA EXPROPIACION
En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del Valor Objetivo del bien, entendido, en función de la Ley Nº 21.499, como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daños que seanconsecuencia directa de la expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.
En consecuencia, el Valor Objetivo podrá corresponderse con el valor de mercado cuando éste pueda determinarse, o con el costo de...