Nuevas tecnicas de valuacion

ACTUALIZACIÓN DE LAS NORMAS DE VALUACIÓN EN MÉXICO EN EL CONTEXTO DE LA INTERNACIONALIZACIÓN DE LOS NEGOCIOS I.
LAS NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN 2000 VALOR COMERCIAL

Por Eduardo Ramírez Favela

México, D. F., agosto de 2004

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INTRODUCCIÓN
Los procedimientos de valuación de inmuebles y unidades económicas empezaron a requerir severas modificaciones a partir de 1982 ante lapresencia de fenómenos de muy diversa naturaleza, entre los cuales destacan los siguientes: La crisis de la deuda externa, que se manifestó en 1982 en dos sucesivas y fuertes devaluaciones del peso mexicano frente al dólar americano y en un fuerte disparo inflacionario, condujo a la entonces Comisión Nacional de Valores a establecer que las empresas que cotizaban en la bolsa de valores debíanreexpresar sus estados financieros reflejando en ellos los efectos de la inflación, para lo cual debían actualizar el valor de los activos fijos y las consecuentes depreciaciones. En 1985 se inició la venta de los activos del Gobierno Federal, especialmente con la venta de los hoteles de Nacional Hotelera, para lo cual fue necesario establecer los precios mínimos de venta a partir de su potencial degeneración de utilidades. También en 1985 se presentaron los destructivos sismos de septiembre, que modificaron radicalmente el comportamiento de los mercados inmobiliarios, principalmente del Área Metropolitana de la Ciudad de México, obligando a incorporar a la valuación elementos de análisis como, entre otros, las condiciones de seguridad estructural y el eventual costo de reestructuración odescopete. En 1987 se establecieron en el Distrito Federal las primeras disposiciones en materia de usos del suelo, densidad de población e intensidad de construcción, que condujeron a modificaciones en el potencial de aprovechamiento de los inmuebles, y trajeron como consecuencia, en una primera reacción, la distorsión de los mercados inmobiliarios al enfrentar las expectativas de la oferta basadas encomportamientos anteriores a las disposiciones, contra la racionalidad económica del lado de la demanda, especialmente de los desarrolladores inmobiliarios, quienes establecieron sus precios de compra a partir del análisis de la rentabilidad de sus proyectos. En 1992 se manifestaron los primeros síntomas de lo que sería en 1995 la crisis de la cartera vencida, y se pusieron a la vista lasdiferencias entre los valores de las garantías inmobiliarias y los precios con los que reaccionó el mercado cuando los bancos pusieron a la venta dichas garantías. El propósito del presente texto es el de analizar los conceptos de valor que se han venido generalizando en el medio valuatorio en los últimos años: valor comercial y valor como negocio en marcha –al que cada vez se recurre mas-, la relaciónentre ambos conceptos de valor y, quizá lo más importante, destacar que el papel del valuador es el de consultor para la toma de decisiones o, expresado de otra forma, que el avalúo no es un documento para satisfacer un trámite, sino un instrumento para la toma de decisiones en el contexto de la internacionalización de los negocios. Lo anterior invita a un análisis de las normas vigentes devaluación de las instituciones nacionales y el proyecto de Normas Mexicanas de Valuación formulado por el Comité Técnico de Normalización Nacional en Materia de Información en Prestación de Servicios, frente a las normas internacionales.

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1.- ANTECEDENTES. El concepto de valor comercial ha evolucionado para ser definido de diferentes formas: Del Instituto Mexicano de Valuación (IMV): Es la cantidadmás probable, expresada en dinero, que se espera produzca la venta de un bien inmueble en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las condiciones para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúan prudentemente, con conocimiento, y asumiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.1 De la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV): Es el precio...