Obligaciones del locador y locatario

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LOCADOR:
6. Obligaciones del locador
Entregar la cosa arrendada con sus accesorios. 1514
Conservarla en buen estado mientras dure la locación. 1515
Mantener al locatario en el uso y goce pacifico de la cosa (obligación de garantía 1515,1523)
Pagar al locatario las mejoras que este hubiere introducido para hacer posible el uso normal de la cosa. 1539
Pagar las contribuciones y cargas quegraben la cosa 1553
Pero de todas maneras surge el principio de libertad contractual, por lo que las partes pueden convenir restringir o ampliar las obligaciones que la ley les impone a las partes
Obligación De Entrega De La Cosa 1514
El locador esta obligado a entregar la cosa con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato.
comprende
la llave de la cosa (inmueble omueble)
la servidumbres(1495)
los frutos y productos ordinarios de la cosa
también se incluiría cierto servicios accesorios, como portería, calefacción etc.
no comprende
Los frutos y productos extraordinarios, que son los que no están en la naturaleza de la cosa producida
Los terrenos o acrecidos por aluvión.
Estado En Que Deben Entregase
En buen estado de conservación (de reposición diceimpropiamente el Código).
Salvo que hallan acordado entregarla en el estado en que se halle 1514.)
Lugar de entrega. Art. 747
Lugar convenido ya sea muebles o inmuebles.
El lugar donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebración del contrato.
Tiempo De La Entrega
Plazo que estipula el contrato
Si no, de inmediato, salvo que los usos y costumbres estipulen otra cosa.
Gastos De LaEntrega
Son a cargo del locador art.1415 salvo pacto contrario
Sanción Para El Caso De Incumplimiento De La Obligación De Entrega
El locatario puede:
Reclamar el cumplimiento del contrato y pedir que lo ponga en posesión de la cosa, sin perjuicio de los derechos que terceros podrían haber adquirido.
Pedir la resolución del contrato.
Pedir los daños y perjuicios que resulten de la falta de entregay siempre que no halla mediado fuerza mayor.
Obligaciones de mantener la cosa en buen estado.
Alcances de la obligación
Hacer todo lo necesario para mantener la cosa en buen estado de conservación y hacer todo las reparaciones que fueran necesarias para permitir al locatario el uso y goce de la cosa conforme lo convenido. Art. 5
Se extiende a la reparación de todos los deterioros derivadosde las siguientes circunstancias.
1. De caso fortuito o fuerza mayor. Art. 6
2. De la calidad propia de la cosa y de sus vicios y defectos 1516
3. Del efecto natural del uso o goce estipulado
4. De la culpa del locador sus agentes o dependientes 1516
5. Del hecho de terceros aunque sea por motivos de enemistad u odio al locatario.
Supuesto Del Deterioro Causado Por El Uso DeLa Cosa
El código impone la obligación de mantener la cosa en buen estado, tanto al locador como al locatario 1515/6-1 556/61 .
La jurisprudencia advierte una tendencia totalmente favorable al locatario,
Se ha resuelto que es a cargo del locador: reposiciones de pintura, revoque, empapelado, arreglos de pisos y paredes, compostura de la heladera eléctrica, y del calefón, siempre que eldeterioro no se deba a culpa del locatario.
Sanciones Para El Caso De Incumplimiento
Reparaciones: urgentes y no urgentes
Vías jurídicas:
Retener la parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones art. 8
Si los trabajos fueran urgentes el locatario puede ejecutarlos por cuenta del locador sin necesidad de autorización judicial
Si no fuera urgente: 1518 puede demandar al locadorpara que lo lleve a cabo, y sí condenado a hacerlo no cumpliera la sentencia las puede ejecutar judicialmente por cuenta del locador.
Independientemente de estas acciones el locatario puede demandar la indemnización de los daños y perjuicios que le cause la inejecución de sus obligaciones por el locador.
También tiene la acción o resolución del contrato por incumplimiento de la obligación del...
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