ORDENAMIENTO TERRITORIAL

ENSAYO
Ordenamiento Territorial

Héctor Guillermo Valero Galindo



Desarrolla un ensayo sobre cómo se realiza un Avaluó inmobiliario, debe tener en cuenta todo lo contenido en el texto guía suministrado.

El avaluó de bienes inmuebles y de bienes muebles es una actividad que desarrollan ciertas personas preparadas para emitir conceptos respecto a estado, vida útil y valor comercial deun objeto mueble o inmueble.

En este ensayo me referiré únicamente al avaluó de bienes inmuebles. Un bien inmueble es aquel que no es susceptible de movimiento y tiene la condición de estar ligado al suelo o terreno o formar parte del mismo suelo como el caso de un lote. Se llaman también bienes raíces.

1. El proceso valuatorio

Consiste en determinar el valor comercial de un bieninmueble para fines contables, comerciales o judiciales, siguiendo para ello técnicas y procedimientos establecidos y que son aceptados por las entidades solicitantes. Quien realiza un avaluó debe firmar el informe final certificando la veracidad de la información consignada en dicho informe.
La valuación tiene en cuenta la recuperación de la inversión o ingresos que puede producir el inmueblemediante la aplicación de métodos de estimación de valores a ingresar en un futuro o en valores presentes obtenidos de proyecciones futuras. Dichos valores los determinan factores como las tendencias económicas locales y extranjeras, comportamiento de la industria, el mercado inmobiliario del momento, localización del inmueble, potencial del inmueble en cuanto a sus características, infraestructura devías de acceso y servicios públicos entre otros.
En la valuación se determinan situaciones que pueden afectar el valor del bien inmueble dependiendo el ingreso potencial que es la capacidad del inmueble para generar ingresos. Así mismo estos ingresos se pueden ver afectados o favorecidos por diferentes circunstancias como:
En función de la tierra: localización, tamaño, forma, relieve, riquezadel subsuelo, dotación de servicios básicos.
En relación con las construcciones: tipo de construcción en relación con el área del lote, tipo de sistema constructivo, vetustez y vida útil, servicio que presta, diseño, funcionabilidad, estado y armonía con el vecindario.
Otros factores: uso del suelo, calidad de conservación entre inmuebles de su tipo y cantidad en el mercado de similarescaracterísticas.
1.1. Principios valuatorios
De la oferta y la demanda: la oferta se relaciona con la cantidad de inmuebles ofrecidos en el mercado y la demanda es la necesidad que existe de inmuebles con características especiales por parte de los posibles compradores.
Principio de cambio: se tiene en cuenta que todo cambia y debemos prever el futuro de nuestro inmueble. Son características de unbien inmueble la integración (desarrollo), el equilibrio (Estado estático), Desintegración (Decadencia).
Principio de regresión: hace referencia a que el valor de una propiedad puede verse afectado positiva o negativamente por otro inmueble cercano bien sea porque se beneficia por el valor alto que este cercano tiene que hace incrementar el valor de nuestro bien raíz, o se nos desvaloriza si elinmueble cercano tiene un menor valor que el nuestro.
Principio de sustitución: refiere a que el valor máximo que se paga por un inmueble debe corresponder al valor de adquisición o de sustitución que se pagaría por un inmueble de similares características en cuanto a vida útil, funcionabilidad y confort. No se tiene en cuenta el costo de la construcción.
Principio de mejor y mayor uso productivo:estima el uso productivo de la propiedad bien sea presente o futuro y que los servicios que preste sean de alta rentabilidad ya sea en dinero o en términos de uso.
Principio de balance: es el balance del mercado en cuanto a oferta y demanda del inmueble en relación a la cantidad y localización. Una ruptura del equilibrio afecta la estabilidad del mercado.
Principio de incremento y decremento...