Prepagos

Financiamiento Estructurado
Securitizacion / Chile Informe Especial

Estrés de Prepagos – Lecciones y Perspectivas Futuras
Resumen Durante el último tiempo, se ha observado un sustancial aumento de prepagos en las carteras hipotecarias que respaldan los bonos securitizados en el mercado chileno, lo que ha llevado a realizar ajustes en la clasificación de riesgo de determinados PatrimoniosSeparados. Considerando la coyuntura actual que están experimentando estas transacciones a nivel de mercado, Fitch ha considerado necesario dar a conocer un análisis de los factores que han provocado estas elevadas tasas de prepago y las consecuencias de esta coyuntura en la evaluación de este tipo de transacciones en el futuro. En opinión de Fitch, el escenario actual se explica por la caída en lastasas de interés de la economía durante los últimos años, llegando a sus niveles mínimos históricos. Estas menores tasas de interés se han traspasado a las tasas de originación de los créditos hipotecarios, generando un aumento de la demanda de nuevos créditos y adicionalmente un refinanciamiento masivo del stock de créditos vigentes. Adicionalmente, la banca ha diversificado la oferta deproductos a través de nuevas modalidades de tasas de interés (créditos a tasa mixta y variable). Por otra parte, los costos de refinanciamiento se han reducido principalmente por la exención del impuesto de timbres y estampillas al refinanciamiento de créditos hipotecarios y, en menor medida, por la reducción de los gastos asociados a este proceso. La evidencia empírica sintetiza claramente el dinamismodel sector; las colocaciones hipotecarias se duplicaron a noviembre de 2004 comparado con igual periodo del año anterior. En tanto, la tasas de interés para estos créditos han caído significativamente llegando en promedio a un 4,72% a octubre de 2004 (para operaciones con mutuos hipotecarios endosables entre 12 y 20 años). Si bien, en este escenario de elevadas tasas de prepago se ha traspasado atodos los segmentos del mercado, el impacto ha sido distinto en cada uno de ellos. Es así como, el segmento prime ha experimentado niveles de prepago muy elevados, para los estándares observados en Chile, similares a los prepagos que se observan en los mercados desarrollados, con un alto grado de competencia. En efecto, la tasa de prepago se ha más que triplicado respecto a su nivel promediohistórico. Por su parte, en el segmento subprime, el efecto no ha sido menor, habiéndose más que duplicado la tasa de prepago respecto del promedio histórico analizado. Sin embargo, el comportamiento del segmento de bajos ingresos ha sido distinto. Si bien los prepagos se han duplicado, los niveles alcanzados por esta variable han sido considerablemente bajos, llegando a ser más de diez veces inferioresa los registrados en el segmento subprime.

Analistas
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Marzo, 2005
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Financiamiento Estructurado
En opinión de Fitch, losprincipales factores que estarían explicando este fenómeno en el segmento de bajos ingresos son el grado de competencia en el sector y por ende el acceso de estos deudores al sistema financiero y los subsidios implícitos que poseen gran parte de estas operaciones. Se estima que existen una serie de elementos que podrían afectar las tasas de refinanciamiento en este segmento del mercado, como son laentrada de nuevos actores y cambios en la modalidad de subsidio, elementos que necesariamente deben ser considerados en las proyecciones del comportamiento futuro de las tasas de prepago de estos deudores. Finalmente, Fitch en su proceso continuo de actualización de los criterios de clasificación, se encuentra incorporando la evidencia empírica del comportamiento de las tasas de prepago del mercado...