Propiedad Horizontal

CLASE: PROPIEDAD HORIZONTAL. LEY 13.512.

Vélez siguiendo el criterio adoptado en los arts. 2502, 2503, 2518 y 2614, al rechazar el derecho de superficie, decide también prohibir la división de inmuebles por planos horizontales, a pesar de reconocer en la nota al art. 2617 que la mayoría de los códigos extranjeros lo permiten.
Art. 2617. - * El propietario de edificios no puede dividirloshorizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad.
Nota:2617. La mayoría de los códigos extranjeros lo permiten, entrando luego a legislar sobre las escaleras o pasadizos de las diversas partes del edificio. La división horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que sonindispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podría mudar sus formas.
Nota de Actualización:* Véase ley 13.512, art. 18. Adviértase que dicho artículo no deroga a todos los efectos el art. 2617 sino "a los efectos de la presente ley".

Nota:2502. DEMOLOMBE en el t. 9, desde elnúm. 511, sostiene extensamente la resolución del artículo, contra muchos jurisconsultos franceses.
El Derecho romano no reconoce al lado de la propiedad, sino un pequeño número de derechos reales, especialmente determinados, y era por lo tanto privada la creación arbitraria de nuevos derechos reales. Mas desde la Edad Media las leyes de casi todos los estados de Europa crearon derechos realespor el arrendamiento perpetuo o por el contrato de cultura perpetua, y por mil otros medios. En España la constitución de rentas perpetuas como los censos, creó un derecho real sobre los inmuebles que las debían; y el acreedor del canon tenía derecho para perseguir la cosa a cualquiera mano que pasase. Los escritores españoles se quejan de los males que habían producido los derechos reales sobre unamisma cosa, el del propietario, y el del censualista, pues las propiedades iban a su ruina. En otros casos, se veía ser, uno el propietario del terreno y otro el de los árboles que en él estaban. Algunas veces uno era propietario del pasto que naciera, y otro el de las plantaciones que hubiesen hecho. La multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda decomplicaciones y de pleitos, y puede perjudicar mucho a la explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin poderse dividir la cosa asiento de ellos. Las propiedades se desmejoran y los pleitos nacen cuando el derecho real se aplica a una parte material de la cosa que noconstituye, por decirlo así, una propiedad desprendida y distinta de la cosa misma, y cuando no constituye una copropiedad susceptible de dar lugar a la división entre los comuneros o a la licitación.

1. FUNDAMENTOS DE LA LEY:
La sanción de la ley apareció como un paliativo para reglar todas las nuevas construcciones que comenzaron a aparecer a partir de la década del 40. Fue la solución que sedio para poder aprovechar mejor el terreno urbano, abaratando costos y permitiendo que mayor gente habite cerca de su lugar de trabajo.

2. DEFINICIONES:


• Unidad de dominio exclusivo: es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública (vivienda, departamento, local comercial, etc).• Unidad complementaria: Es el ambiente o conjunto de ambientes que por su destino, complementan a una unidad de dominio exclusivo. Es el caso de las cocheras, depósitos, tendederos, etc.
• Espacios comunes: Son las partes del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su destino, sirven a las unidades de dominio exclusivo facilitando su aprovechamiento (tapias, verjas,...