Propiedad Horizontal

TEMA 6.- DERECHO DE PROPIEDAD III.

1. LA COMUNIDAD DE BIENES Y DERECHOS EN GENERAL.

1.1. Concepto.

¿Cuándo hay Comunidad de bienes? El art. 392.1 CC dice que “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

La copropiedad o condominio, es una comunidad en la que el derecho compartido es el de propiedad. Hay una unidad de objeto y unapluralidad de sujetos. El Código civil la regula a partir del art. 392 como comunidad pro indivisa, es decir, con cuotas ideales, disponibles, con la inherente facultad de división. Es, pues, el condominio, la comunidad que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece pro indiviso a varias personas.

Las normas sobre comunidad de bienes, que son las que regula el CC en sus artículos 392 yss., son aplicables de forma subsidiaria también a otras situaciones como la titularidad mancomunada de un derecho de crédito y a la cotitularidad sobre un patrimonio, de forma que las normas de comunidad de bienes son normas generales que se aplican cuando son insuficientes las normas específicas.

1.2. Clases de Comunidad.

1.- Por la forma de configurarse

A) La comunidad por cuotas o romana:Tiene su origen en una concepción individualista del mundo, por ello las situaciones de copropiedad se conciben como algo transitorio, incidental y desventajoso (communio incidens). Situación de la cual cada comunero tiene la posibilidad de salir inmediatamente en cualquier momento mediante la actio communi dividundo, es decir, mediante la acción de división de la cosa común. Además, otra de lascaracterísticas es el reconocimiento a cada comunero de un ámbito de poder exclusivo sobre parte o porción del derecho ostentado en común, la denominada cuota, que es una alícuota ideal de la cosa.

Cada comunero puede operar separadamente del resto de comuneros en su derecho o cuota, de manera que puede enajenar su cosa o puede hipotecar su cuota, o transmitir su cuota a sus herederos, etc. Existeun límite a la hora de operar con su derecho, y es que no puede efectuar actos que requieran una actuación en común. Aunque hay que tener en cuenta que los otros copropietarios pueden ejercer su derecho de tanteo o de retracto. Ej: No puede vender la totalidad de la cosa, necesita la voluntad de los otros propietarios. Ej: Compra de una moto de nieve entre tres amigos, compra de un piso por unapareja, -como copropietarios-.

B) La comunidad germánica o en mano común:

Esta clase de comunidad significa que la cosa es íntegramente de todos los comuneros: éstos tienen conjuntamente la cotitularidad de la misma cosa o derecho: en consecuencia, no hay división de cuotas de las que cada uno pueda disponer ni puede un comunero exigir la división de la cosa o derecho; por el contrario, ladisposición de la cosa o la división de la misma debe hacerse conjuntamente por todos los comuneros. Nuestro Derecho no la regula orgánicamente, pero hay algunos supuestos que se pueden considerar de este tipo, tales como la comunidad de gananciales, la comunidad hereditaria o la de montes vecinales en mano común.

C) La comunidad dividida:

En esta clase de comunidad está dividido el aprovechamiento dela cosa común atendidas ciertas facultades, el tiempo de disfrute o cualquier otra circunstancia. Todos son propietarios y su concurrencia se resuelve distribuyendo entre ellos las facultades sobre la cosa y su objeto. Por ejemplo, A tiene el derecho de cultivar la tierra; B el de obtener los frutos; C de extraer el agua del río. No existe un derecho de utilizar la cosa común en todas susfacultades, sino que quedan distribuidas (diferencia principal con las comunidades romana y germánica).

¿Cuál es el tipo de comunidad que sigue nuestro Derecho?

Nuestro CC sigue las líneas básicas del esquema de la comunidad romana, puesto que hay un reconocimiento de cuotas (art. 393 CC1) con plena propiedad de cada condueño sobre ellas (art. 399 CC2) y con un libre ejercicio de la acción divisoria...