Proyectos Inmobiliarios

Estructuración Financiera de Proyectos Inmobiliarios
Criterios de cálculo Punto de equilibrio Factibilidad económica Proyección de flujo de caja

Criterios de cálculo
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Ingresos
▫ ▫ ▫ ▫ Cantidad y tipo de inmueble Precios de venta Forma de pago Flujo de ingresos

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Egresos
▫ Costos de construcción ▫ Costos indirectos del proyecto ▫ Flujo de egresos

Ingresos
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Cantidad ytipo de inmueble
▫ Normatividad local
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Índices de ocupación y construcción Altura máxima permitida: Vivienda y comercio Cesión de áreas: Zonas verdes, vías Circulación: Beneficio vs. costo

▫ Mercado
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Tendencia del mercado: Vivienda y comercio Mercado objetivo: Unifamiliar, multifamiliar Estudio de competencia: Precio, áreas, acabados

Ingresos (cont.)
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Precios de venta▫ Vivienda
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Ubicación: Proyecto e inmueble Dotación: Ascensor, planta eléctrica, zonas comunes Acabados Vista

▫ Comercio
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Área: Mayor área → Menor precio Ubicación: Esquinero, medianero, plazoletas Destino: Comercio, comidas, mixto Circulación

Ingresos (cont.)
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Forma de pago
▫ Vivienda
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30% o 40% de cuota inicial (separación y cuotas mensuales) 70% o 60%de saldo a la entrega

▫ Comercio
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Separación del 5% o 10% Cuotas mensuales iguales por el saldo

▫ Necesidad de caja (capital y crédito) ▫ Facilidades de pago, mayor velocidad de ventas ▫ Descuentos por pronto pago

Ingresos (cont.)
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Flujo de ingresos
▫ Resultado de la proyección de ventas ▫ Depende de la definición del Punto de Equilibrio ▫ Los saldos dependen de lafinalización de obra ▫ Al inicio del proyecto se requiere definir los protocolos de cartera ▫ El cumplimiento de las metas de ventas son parte fundamental del proyecto

Egresos
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Costos de construcción
▫ Presupuesto preliminar de obra ▫ Depende del tipo de contratación: Gerencia o administración delegada ▫ Está entre el 60% y 65% de las ventas ▫ Se puede guiar por indicadores por metro cuadrado ▫La diferencia entre vivienda y comercio, radica en que los inmuebles comerciales no llevan acabados. Pero las circulaciones, pasillos y plazoletas tienen un costo mucho mayor

Egresos (cont.)
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Costos indirectos del proyecto
▫ Terreno: Depende de la negociación inicial, generalmente es aportado o pagado después de punto de equilibrio. Está entre el 10% y el 15% de las ventas ▫ Costosindirectos
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Honorarios de diseños y estudios Honorarios de interventoría Licencias Seguros Gastos de fiducia Posventa

1.2% de ventas 1.2% de costo directo 0.15% de ventas 0.15% de ventas 0.08% de ventas 1.0% de ventas

Egresos (cont.)
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Costos indirectos del proyecto (cont.)
▫ Costos de comercialización
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Comisiones por ventas Publicidad y promoción Gastos notariales3.0% de venta 1.5% de venta 0.5% de venta

▫ Gastos de manejo
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Gerencia de proyecto Gastos administrativos

4.0% de venta 0.1% de venta

▫ Todos los porcentajes son de referencia, pueden variar de acuerdo con el tipo de proyecto

Egresos (cont.)
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Flujo de egresos
▫ Dependen del avance de la obra ▫ Su inversión depende de la obtención del Punto de Equilibrio ▫ La carga deindirectos puede ser determinante en la obtención de la utilidad ▫ La idea es lograr “negociaciones a riesgo”, de forma que la mayoría de pagos se hagan después del punto de equilibrio

Punto de Equilibrio
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Se determina el punto de equilibrio, cuando los ingresos totales se igualan a los costos totales asociados al proyecto El punto de equilibrio económico es:
$
Ventas

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PE

Costostotales

Costos fijos

Q

Punto de Equilibrio (cont.)
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En construcción…
▫ El punto de equilibrio es el valor de las ventas que confirma que el proyecto es viable, es decir, el valor que cubre los costos con los cuales se puede desarrollar el proyecto ▫ Generalmente, el punto de equilibrio en proyectos inmobiliarios es del 70% de las ventas, con el que se cubren los costos directos,...