Tipos Especiales De Compraventas

Lección 11ª “Las compraventas especiales”

Hay ciertos supuestos que se denominan compraventas especiales. Éstos son:
1) La compraventa con pacto de retroventa.
2) La compraventa con pacto de reserva de dominio.
3) La venta a plazos de bienes muebles.

La compraventa con retracto convencional o pacto de retroventa:

Está regulada en el articulo 1507 del Cc, el cual expresa:“Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado”.
Por tanto, en este tipo de compraventa el vendedor se reserva el derecho de readquirir el bien, siempre y cuando cumpla los requisitos del artículo 1518 Cc. Esos requisitos son lo siguientes:
-Deberá rembolsar al comprador el precio de la venta.
- Además, le devolverá los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
- Finalmente, le recompensará los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Existe una discusión sobre la naturaleza jurídica del pacto de retroventa. No obstante, la mayoría de la doctrina entiende que funciona como unacondición resolutoria, cuyo ejercicio dependerá de la voluntad del vendedor. Aún así, no se puede considerar como una condición potestativa, ya que su ejercicio no depende únicamente de la voluntad de aquél, sino que deberá realizarse atendiendo a los plazos fijados y al cumplimiento de los requisitos del anterior artículo 1518 Cc.

Respecto a los efectos de esta acción cabe destaca que elvendedor podrá ejercitar la facultad de readquirir frente a la persona a la que le vende el bien, como frente a los terceros que hubieran podido adquirir del comprador. Por esto, podemos afirmar que el pacto de retroventa tiene también cierta naturaleza real, ya que la acción de readquisición puede ejercitar independientemente de quien posea el bien en ese momento.
Sin embargo, es importante realizaruna serie de matices respecto a los efectos que tiene frente a terceros que en una compraventa se fije el pacto de retroventa:
a) Si el pacto de retroventa está inscrito en el Registro de la Propiedad como condición resolutoria del contrato de compraventa, tendrá efectos frente a terceros, los cuales deberán devolver la cosa al vendedor inicial si ésta así lo solicita.
b) Si por elcontrario, el pacto de retroventa no hubiera tenido acceso al Registro, únicamente estarán protegidos aquellos terceros que actúen de buena fe conforme al principio de fe pública (artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria). Estos terceros de buena fe también reciben la denominación de terceros hipotecarios.

Los requisitos que se exigen que cumpla el vendedor para readquirir el bien son:
- Que laacción se ejercite dentro del plazo pactado.
- Que se reembolsen los distintos conceptos que fija el artículo 1518 Cc.

Como regla general, estará legitimado para ejercitar el derecho de retroventa el vendedor.
Ahora bien, el artículo 1512 Cc regula la posibilidad de que este derecho pueda también ser ejercitado por un tercero. En concreto, un tercero acreedor del vendedor. Se trata realmentede un supuesto concreto de aplicación de la denominada acción subrogatoria. Para que un tercero pueda ejercitar el derecho de retroventa deberá cumplir los requisitos que exige el propio artículo 1512 Cc, que son prácticamente los mismo que establece el artículo 1111 Cc dedicado plenamente a la acción subrogatoria. Dentro de estos requisitos que se exigen destaca el de perseguir anteriormente todoslos bienes del vendedor.

El plazo para ejercitar el derecho de retroventa es de 4 años, salvo que se pacto otra cosa. No obstante, no se podrá pactar un plazo superior a 10 años.

Finalmente, ejercitada la acción de readquisición, el vendedor recibe el bien libre de toda carga o gravamen, salvo arrendamientos o similares hechos conforme al principio de buena fe.


Contrato con pacto...