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CAPITULO 1
HISTORIA Y DESARROLLO DE LA VALUACION EN MEXICO.
1.1 ANTECEDENTES.

El estudio de la valuación inmobiliaria en nuestro país; como una rama de ta
investigación económica, se inició hace más de 50 años; sin embargo los primeros
trabajos de valuación inmobiliaria, en forma técnica se iniciaron a fines del siglo pasado,
exclusivamente con fines de tributación predial, cuando seestablecieron las bases para
el Catastro de la Ciudad de México.
Los estudios valuatorios posteriores, correspondieron a la fijación de garantías en
los primeros créditos hipotecarios concedidos en ese entonces.
Durante el primer cuarto del presente siglo, el crédito bancario con garantía
hipotecaria era muy escaso, rara vez se otorgaba, y cuando se concedía, no era tomado
en cuentaprimordiatmente el valor comercial de la garantía, sino la solvencia moral y
económica del solicitante; esto es, sin la base técnica de un dictamen valuatorio, ya que
lo que se tomaba en cuenta, era el valor fiscal representado por las estimaciones
catastrales, generalmente atrasadas y muy lejos de la realidad.
En ocasiones, no era este criterio el decisivo, sino meramente la opinión de un
técnico,Ingeniero o Arquitecto, que determinaban sobre el valor de la garantía, según
su "leal saber y entender".
En ese entonces operaba solamente un banco hipotecario; el Banco Internacional
e Hipotecario de México que otorgaba préstamos con garantía sobre predios urbanos y
rústicos. Al parecer no tuvo mucho éxito y se liquido hace muchos años.

En el año de 1925, al crearse la Dirección General dePensiones Civiles y De
Retiro (hoy ISSSTE), entre sus funciones estaba el otorgar créditos con garantía
hipotecaría a sus derechohabientes, empleados federales, con el fin de facilitarles la
compra de sus casas habitación.
Al principio, los préstamos que Pensiones concedía para los fines indicados no se
basaban en avalúos, sino en meras opiniones de sus inspectores.
Más adelante, como laexperiencia demostraba que ese procedimiento no siempre
daba resultados positivos, ya que algunos préstamos no quedaron suficientemente
garantizados, se creó el Departamento de Valuación, con el objeto de establecer los
valores reales de los inmuebles.
Cabe señalar que los procedimientos de valuación, seguían las normas
establecidas por el Catastro del Departamento del Distrito Federal, pero con uncriterio
comercial, es decir, con valores que debían reflejar las realidades del mercado
inmobiliario prevaleciente en la localidad.
El 23 de febrero de 1933, se creó el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de
Obras Públicas (hoy BANOBRAS). Para abrir una fuente de créditos a los gobiernos de
los estados y los municipios, para que pudieran llevar a cabo las obras públicas
indispensables. Elotorgamiento de estos créditos estaba sujeto en todos los casos, a
dictámenes valuatorios y a estudios financieros sobre la posible recuperación del
préstamo. Estos trabajos fueron realizados por el Departamento de Avalúos del Banco,
organizado formalmente en el año de 1935.

Más tarde, se sintió la necesidad de superar la limitación que le imponía su ley
orgánica que le prohibía concedercréditos hipotecarios a la iniciativa privada, creándose
así una institución filial, organizándola dentro de las normas de las instituciones de
crédito privadas. Ella fue la Asociación Hipotecaria Mexicana SA, primera institución que
emitió cédulas hipotecarias para el otorgamiento de créditos a particulares.
El otorgamiento de estos créditos estaba sujeto, en todos los casos, a previos
avalúossobre la posible recuperación del préstamo. Esta capacidad de recuperación era
condición necesaria para la concesión del crédito.
En el año de 1935, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, a través de la
Dirección General de Crédito, emite una circular en la cual obligaba a las compañías de
seguros a justificar la inversión de sus reservas en bienes raíces y derechos reales,
mediante...