Trabajo imobiliario comparado sobre españa portugal e españa

IMOBILIÁRIO COMPARADO 2º ANO GESTÃO IMOBILIÁRIA

PORTUGAL – ESPANHA - ALEMANHA
DOCENTE: Dr. Paulo Barradas DISCENTES: Susana Romero – Nº 568 DISCENTES: Liliana Coutinho – Nº 571 Luís Riveiro Gil – Nº587

31/05/2010

COMO A CRISE FINANCEIRA AFECTOU O MERCADO HABITACIONAL?

A primeira grande crise financeira deu-se nos Estados Unidos da América, em 1929. Foi a chamada “Grande Depressão”,após o Crash em Wall Street.

Nessa época, e a fim de evitar futuras crises, houve uma separação da banca, em banca comercial e banca de investimento.

A grande diferença entre as duas era ao nível da supervisão, já que a banca comercial aceitava depósitos dos particulares, logo era mais controlada.

A banca institucional não aceitava depósitos de particulares, mas por outro lado era maisatractiva para os investidores, já que oferecia produtos de risco, mais rentáveis e menos controlados.

Com as políticas neo-liberais (iniciadas na Europa por Margaret Tatcher), a banca de investimento foi ainda menos regulada.

O Neoliberalismo tinha por base o princípio de que o mercado era fundador, unificador e autoregulador da sociedade.

Nos anos 90, nos Estados Unidos, foi muitofacilitada a concessão de crédito à habitação já que, com base no pressuposto de que os imóveis nunca desvalorizariam, qualquer particular poderia comprar a sua habitação. Os bancos concederam créditos à habitação a clientes que de outra maneira não teriam hipóteses de os pagar, ou seja, créditos de alto risco.

Com a crise “.com” (grande subida das cotações das empresas tecnólogicas, com a descidaabrupta das mesmas, na abertura da Bolsa Nasdaq em 10 de Março de 2000), o investimento na bolsa tornou-se menos atractivo; houve um decréscimo na rentabilidade dos mercados de capitais, tendo os investidores apostado em novos produtos, sendo um dos mais populares os “CDS” – Credit Default Swaps.

Os bancos deixaram de reter o dinheiro dos empréstimos, securitizando-o injectando assim mais liquidezno mercado. Criaram-se os chamados “produtos tóxicos”: CDS, CDO, ABS, entre outros. A securitização permitiu que os bancos juntassem vários créditos num único

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instrumento negociável. Essa inovação, que parece tão simples, permitiu aos bancos venderem parte do seu risco de crédito a outros bancos e investidores. O mercado de CDS foi criado em 1994 por um conjunto de bancos liderado pelaJP Morgan. Um Credit Default Swap (CDS) é um instrumento financeiro derivado transaccionado em OTC (over the counter – mercado não regulado) que permite ao seu comprador proteger-se do incumprimento de crédito de um determinado emitente. O risco de incumprimento é transferido para o vendedor do Swap. Em 2001, com o 11 de Setembro e toda a conjuntura recessiva que se seguiu, o FED - Banco CentralAmericano - baixou as taxas de juro, tendo estas atingido 1% em 2003, ano em que a criação de emprego e o investimento estavam em queda. Até 2006, as taxas estiveram sempre em baixa, tornando assim cada vez mais os chamados produtos tóxicos mais atractivos para os investidores.

Os EUA estavam em ascendência conjuntural alavancada no imobiliário.

Em 2007, os preços dos imóveis começaram adescer, enquanto as taxas de juros subiam, eliminando os lucros anteriormente obtidos com os empréstimos imobiliários.

Para piorar a situação, a maior parte das hipotecas subprime possuía taxas de juros variáveis. A maior parte destas hipotecas eram vendidas à banca por correctores imobiliários, os chamados “brokers”, As hipotecas subprime são empréstimos concedidos a clientes com baixosrendimentos, (os chamados clientes “ninja” – “no income, no job, no assets” - sem rendimentos, sem emprego, sem bens), sendo a única garantia exigida nestes empréstimos o próprio imóvel. Este tipo de crédito é exclusivo dos Estados Unidos, onde se chegam a conceder empréstimos sem verificar os rendimentos dos clientes. Em 2006 este tipo de empréstimos representou 20% do total de empréstimos hipotecários...