trabajo

LA GERENCIA DE RIESGOS EN GRANDES EDIFICIOS

PROGRAMA DE
MANTENIMIENTO
PREVENTIVO Y CORRECTIVO
DE INSTALACIONES
FAUSTO

En los últtmos an^os el patrimonio
inmobiliar~ode las empresas ha
crecido considerablemente, lo que
ha llevado a la creación de una
estructura organizativa dedicada a
/a conservación y mantenimiento
de edificios que permita la
utilización óptima por los usuariosy la mayor rentabilidad y melar
conservación de este activo de
las empresas.
Por otra parte. el gran desarrollo
tecnológico experimentado en las
instalaciones de los edificios, con
sistemas cada vez más
sofi.sacados, con equipos cada
vez más costosos y
consiguienremente con la
importancia creciente de este
tipo de activos, obligan a
organbar racionalmente u n
programa demantenimiento, con
la intervención de personal
especial~zadoque posibilite la
acción planificada de gerencia
de riesgos sohre edificios.

Fausta Rodriguez d o Cosa es Ingeniera de Obras P U b
cac Actiiamente es responsable de o s servicios T ~ c " ,
cas d e drea lnrnob~l~aria Grupo MAPFRE
del

RODRiGUEZ DEL COSO'

Aunque el término mantenimiento se refiere fundamentalmente a a s instalaciones de os edificios,
en un sentido más amplio, el mantenimiento se
enmarca dentro de las operaciones a realizar para que los edificios se encuentren en perfecto estado, en los diferentes campos de la seguridad,
limpieza, conservación, confort y funcionamiento
de o s mismos

A tal efecto, es importante que o s objetivos y
responsabilidades del equipo de mantenimiento se
definan claramente y queexista un control efectivo de sus actividades Conseguir la clarificación
de o s objetivos y definir las operaciones para
mantener o s edificios en perfecto estado es a
finalidad más importante de la Dirección del Servicio de Mantenimiento.

OBJETIVOS DEL MANTENIMIENTO

Dentro del mantenimiento referido a la conducción, puesta en marcha y parada de las instalaciones, cabe distinguir dos tiposde manrenimiento: Preventivo y Correctivo

E mantenimiento preventivo consiste en una serie de operaciones sistemáticas de acuerdo con
un programa de revisiones periódicas en función
del tiempo y del servicio La experiencia demuestra que la inspección y revisión de los equipos
permite descubrir e grado de obsolescencia de
los mismos y la probabilidad de avería, informac i ó n q u erepresenta u n a economia d e ' O s t e s
mantenimiento. ya que la revisión se realiza anteS de que se produzca la avería. En este capitu-

6i -47

Programa de mantenimiento preventivo y

...

o entran los cambios de aceite, engrases, p i n t u
ras y reposición de Dieras de desqaste periódico
El mantenimiento correctivo se produce una vez
que se presenta a avería y por lo tanto no tiene
unaperiodicidad concreta. Este tipo de mantenimiento aumenta su importancia en la medida que
el mantenimiento preventivo es menor
También dentro del término mantenimiento cabe
incluir la renovación y mejora de las instalaciones
existentes. Es práctica bastante común el continuar con equipos obsoletos mucho después de
convertirse en una carqa financiera. Una política
.
adecuada de reposición deinstalaciones puede
ser útil para el buen funcionamiento de un edif1co
Así pues, el mantenimiento tiene fundamentalmente los siguientes objetivos.

tenimiento, del que dependan o s responsables de
cada edificio (Conserje responsable) y o s equipos de mantenimiento de o s mismos (propios y
subcontratadosi
Las funciones de este Jefe de Mantenimiento serían a s siguierites:
Fijación de o sdiferentes programas de mantenimiento para cada edificio.
Contratación del personal de los equipos de
mantenimiento y conservación, y control de
los mismos.
contratación de empresas mantenedoras, en
SU caso.
Seguimiento del cumplimiento de los programas de mantenimiento, directamente y a través de los iniormes de Auditoria.

a)

Alargar la vida en óptimas condiciones de o s
edificios,...