Valuacion de edificios

Valuación de edificios

Al igual que para la valuación de los terrenos, para la valuación de las construcciones intervienen factores intrínsecos y extrínsecos.-
Factores extrínsecos: Se manifiestan en el conjunto tierra- mejoras y se vinculan a una serie de factores sociales, políticos y económicos que determinan el interés del público.-
Alguno de ellos son:
a)Características de la zona de emplazamiento del bien inmueble de acuerdo a la
zonificación del partido practicada por las municipalidades en cumplimiento de la Ley de Uso del Suelo: Usos permitidos en la zona, indicadores urbanísticos, aprovechamiento del suelo, capacidad edificatoria del inmueble, número de plantas, alturas máximas permitidas, premios, etc.-
b) Servicios públicos: Alumbrado público, aguacorriente, gas natural o envasado, desagües
cloacales, pavimento, energía eléctrica, etc.-

Factores intrínsecos: Son los propios de las mejoras.-
1- Calidad física:
a) Calidad de los materiales de construcción: Resistencia a los esfuerzos mecánicos, a los agentes climáticos, etc. y que afecta a la vida probable y al valor residual.-
b) Correcta utilización de losmateriales por medio de sistemas constructivos adecuados.-
c) Edad: Tiempo transcurrido desde su puesta en servicio hasta el final de su vida útil.-
d) Estado de conservación: Reparaciones de mantenimiento oportunas de elementos que
comienzan a deteriorarse, que contribuyen a la perduración del valor a través del tiempo.-
e) Gastos necesarios para rehabilitación deestructuras funcionalmente anuladas por su destrucción física o mala conformación constructiva.-
f) Valor de demolición: El edificio como conjunto llega al fin de su vida útil pero individualmente los elementos constitutivos pueden mantener el mérito necesario para una nueva aplicación. Ejemplo: estructura de hierro.-

2- Calidad funcional: Dos edificios pueden tener igual calidadfísica pero distinto grado de adaptación a su destino o eficacia en su funcionamiento. Se relaciona directamente con las bondades del proyecto en cuanto a distribución de ambientes, dependencias, ventilación e iluminación de locales, circulaciones horizontales y verticales, etc. y también en cuanto a su destino y adaptabilidad a otros destinos distintos al original que provocan una demandasuperior a la de aquellos con un destino especial.--

Distintos métodos de valuación:

1- Método analítico: Capitalización de la renta: Conversión de la renta en valor. Se basa en que el valor presente es función de los beneficios futuros. Mientras más prolongados sean los beneficios futuros, mayor será el valor presente.-
Siendo la finalidad dominante en las operaciones deinmuebles la de producir renta, es natural adoptar ésta como una medida del valor: Un bien vale por lo que produce.-
Si consideramos:
a = alquiler medio anual.-
m = gastos de mantenimiento, reparaciones, impuestos, etc.-
La renta líquida: R = a – m.-
Si capitalizamos esta renta a una tasa i de interés convenientemente elegida obtendremos el valor actual del inmueblepor:

Va = R/i.-

La tasa de la renta depende del riesgo de la inversión. Cuanto más alto es el tipo de interés, mayor resulta el peligro, tanto para el capital como para la renta.- Será la corriente en la localidad en que está situada la propiedad.-

2- Método comparativo: Como se ha visto al desarrollar las valuaciones de terrenos, este método consiste en determinar elvalor de un bien por comparación con otros de características análogas cuyos precios son conocidos.-

En el caso de los edificios, este método puede resultar de difícil aplicación, por cuanto puede existir dificultad en la búsqueda de antecedentes que respondan a características similares en lo que se refiere a ubicación, calidad, superficie, etc. Esto se facilita en cambio cuando se trata...