VALUACION DE INMUEBLES
Páginas: 62 (15269 palabras)
Publicado: 7 de febrero de 2014
-1-
Especialidad en Valuación Inmobiliaria
Apuntes para el Curso
De
Enfoque de Ingresos.
Ing. Luis Cuéllar.
2012.
-2-
CONTENIDO
TEMA 1. ENFOQUE DE INGRESOS. INTRODUCCION . . . . . . . . . . . . . . . . . . .pág.
3
•
DISPOSICIONES DE LA SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL . . . . . . . . . . . . .
6
•
NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACION (IVS. 2005) . . . . . . . . . .. . .
7
TEMA 2. PRINCIPIOS DE VALUACION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
TEMA 3. EL PROCESO VALUATORIO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12
TEMA 4. CONCEPTOS Y DEFINICIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14
•
EL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS. . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14
•
MERCADO DE DINERO vs MERCADO DE CAPITALES INMOBILIARIOS. . . . 15
•
AREAS NETAS Y RENTAS. DEFINICIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16
•
RENTA NETA ANUAL O INGRESO NETO DE OPERACIÓN (NOI). . . . . . . . . .
18
•
MULTIPLICADOR DE RENTA BRUTA Y RATIOS . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . .
18
TEMA 5. CAPITALIZACION DE RENTAS A PERPETUIDAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
21
•
24
DEDUCCIONES O GASTOS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
TEMA 6. OTROS CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE LA RENTA . . . . . . . . . . .
28
TEMA 7. EL PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . .
30
TEMA 8. CAPITALIZACION SEPARADA PARA TERRENOS Y CONSTRUCCIONES . 34
TEMA 9. TASAS DE CAPITALIZACION DE RENTAS O TASAS DE DESCUENTO . . 36
•
CRITERIOS PARA CALCULAR LAS TASAS DE DESCUENTO . . . . . . . . . . . . . . . 37
TEMA 10. EJERCICIOS DE APLICACIÓN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
* * * * *
-3-
TEMA 1.INTRODUCCION.
1.1. ANTECEDENTES DEL USO DEL ENFOQUE DE INGRESOS.
Con el propósito de establecer las bases que dieron lugar al Enfoque de Ingresos, en este
apartado se relacionan algunos datos históricos y varias disposiciones que ilustran su aplicación,
provenientes de documentos expedidos por autoridades locales o federales, instituciones de
crédito u organismos de carácter privado, – como esel caso de las Normas Internacionales
expedidas por el ISVC – y aunque algunas de esas disposiciones, actualmente no están vigentes,
la intención del autor es presentarlas como referencias a los conceptos que nos permiten iniciar
la comprensión del tema en estudio y justificar su aplicación.:
1.1.1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS.
En el Siglo XVII, se atribuye a Sir Isaac Newton y a Halley como losprimeros estudiosos que
publican conceptos matemáticos de finanzas. El primero al proporcionar una teoría del interés
compuesto y al segundo, al haber publicado las primeras tablas sobre el mismo tema.
En el Siglo XVIII ( 1726 ), se le reconoce a John Smart la publicación del libro “Tablas de
Intereses y Anualidades” .
En los inicios del Siglo XIX ( 1811 ), William Inwood edita otras tablasbasadas en los trabajos de
J. Smart, utilizando ejemplos de valuación de bienes raíces. En el libro que Inwood publicó,
aplicaba el concepto de “ valor vigente de un ingreso, a perpetuidad”, mediante el uso de un
coeficiente ( el inverso de la tasa ), que multiplicado por el ingreso conducía al valor actual de la
inversión.
En el año de 1937, el Lic. José L. Cossío, publicó en su libro Avalúode los Terrenos de la Ciudad,
algunas referencias sobre Memorias del Ayuntamiento de la Ciudad de México, del 3 de Junio de
1836, haciendo mención sobre la expedición de la . . . . . “ Ley que por primera vez estableció una
contribución de 2 al millar al año sobre el valor de la fincas de esta Capital.”
El autor refiere en otro párrafo que :
. . . . “Se axceptuaron (sic ) del pago de la...
Especialidad en Valuación Inmobiliaria
Apuntes para el Curso
De
Enfoque de Ingresos.
Ing. Luis Cuéllar.
2012.
-2-
CONTENIDO
TEMA 1. ENFOQUE DE INGRESOS. INTRODUCCION . . . . . . . . . . . . . . . . . . .pág.
3
•
DISPOSICIONES DE LA SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL . . . . . . . . . . . . .
6
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NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACION (IVS. 2005) . . . . . . . . . .. . .
7
TEMA 2. PRINCIPIOS DE VALUACION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
TEMA 3. EL PROCESO VALUATORIO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12
TEMA 4. CONCEPTOS Y DEFINICIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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EL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS. . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14
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MERCADO DE DINERO vs MERCADO DE CAPITALES INMOBILIARIOS. . . . 15
•
AREAS NETAS Y RENTAS. DEFINICIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16
•
RENTA NETA ANUAL O INGRESO NETO DE OPERACIÓN (NOI). . . . . . . . . .
18
•
MULTIPLICADOR DE RENTA BRUTA Y RATIOS . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . .
18
TEMA 5. CAPITALIZACION DE RENTAS A PERPETUIDAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
21
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24
DEDUCCIONES O GASTOS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
TEMA 6. OTROS CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE LA RENTA . . . . . . . . . . .
28
TEMA 7. EL PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . .
30
TEMA 8. CAPITALIZACION SEPARADA PARA TERRENOS Y CONSTRUCCIONES . 34
TEMA 9. TASAS DE CAPITALIZACION DE RENTAS O TASAS DE DESCUENTO . . 36
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CRITERIOS PARA CALCULAR LAS TASAS DE DESCUENTO . . . . . . . . . . . . . . . 37
TEMA 10. EJERCICIOS DE APLICACIÓN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
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TEMA 1.INTRODUCCION.
1.1. ANTECEDENTES DEL USO DEL ENFOQUE DE INGRESOS.
Con el propósito de establecer las bases que dieron lugar al Enfoque de Ingresos, en este
apartado se relacionan algunos datos históricos y varias disposiciones que ilustran su aplicación,
provenientes de documentos expedidos por autoridades locales o federales, instituciones de
crédito u organismos de carácter privado, – como esel caso de las Normas Internacionales
expedidas por el ISVC – y aunque algunas de esas disposiciones, actualmente no están vigentes,
la intención del autor es presentarlas como referencias a los conceptos que nos permiten iniciar
la comprensión del tema en estudio y justificar su aplicación.:
1.1.1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS.
En el Siglo XVII, se atribuye a Sir Isaac Newton y a Halley como losprimeros estudiosos que
publican conceptos matemáticos de finanzas. El primero al proporcionar una teoría del interés
compuesto y al segundo, al haber publicado las primeras tablas sobre el mismo tema.
En el Siglo XVIII ( 1726 ), se le reconoce a John Smart la publicación del libro “Tablas de
Intereses y Anualidades” .
En los inicios del Siglo XIX ( 1811 ), William Inwood edita otras tablasbasadas en los trabajos de
J. Smart, utilizando ejemplos de valuación de bienes raíces. En el libro que Inwood publicó,
aplicaba el concepto de “ valor vigente de un ingreso, a perpetuidad”, mediante el uso de un
coeficiente ( el inverso de la tasa ), que multiplicado por el ingreso conducía al valor actual de la
inversión.
En el año de 1937, el Lic. José L. Cossío, publicó en su libro Avalúode los Terrenos de la Ciudad,
algunas referencias sobre Memorias del Ayuntamiento de la Ciudad de México, del 3 de Junio de
1836, haciendo mención sobre la expedición de la . . . . . “ Ley que por primera vez estableció una
contribución de 2 al millar al año sobre el valor de la fincas de esta Capital.”
El autor refiere en otro párrafo que :
. . . . “Se axceptuaron (sic ) del pago de la...
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