Derechos Reales Limitados

Introducción
Los Derechos Reales se sostienen fundamentalmente en la propiedad territorial, con sus derivaciones y desmembraciones sea en el suelo, en el espacio aéreo y el subsuelo, sobre los accesorios del inmueble y las aguas. La propiedad material y sus ramificaciones, se presenta proyectado a la personalidad humana en el campo patrimonial.
Para definir el derecho limitado es necesariodiferenciarlo del Derecho de Propiedad, el cual en principio confiere a su titular todas las facultades posibles sobre la cosa; en cambio en los derechos reales limitados nunca se confieren la totalidad de las facultades sino solo facultades limitadas (de goce).
Los derechos limitados suponen la existencia de una propiedad ajena a la cual gravan; pero en todo caso dichos derechos reales una vezconstituidos sobre la cosa tienen cierta autonomía en relación con el derecho de propiedad que pueda existir sobre el bien gravado. Por ejemplo: la trasferencia, modificación, gravamen o extinción del derecho de propietario no afectan al titular del derecho real limitado.

DERECHOS REALES LIMITADOS
Concepto
Los derechos reales confieren a su titular un señorío o poder inmediato sobre una cosa, envirtud del cual puede decirse que esta pertenece a dicho titular. Sabemos también que los diversos derechos reales varían por si contenido, o sea, que atribuyen a su titular diferentes facultades sobre la cosa, de modo que, si todos ellos confieren un señorío e implican una relación de pertenencia, también es cierto que cada derecho real confieren un señorío de diferente amplitud e implica que lacosa pertenece al titular en diferente medida.
Ahora bien, esa diferencia de amplitud en el señorío o de grado en la pertenencia, determina una neta distinción entre la propiedad y todos los demás derechos reales. En efecto, la propiedad, en principio y con las salvedades ya conocidas, confiere a su titular todas las facultades posibles sobre la cosa; en cambio, por su misma esencia los demásderechos re4laes nunca confieren tal plenitud de facultades sino tan solo facultades limitadas, asi pues, la propiedad, en principio, confiere a su titular un señorío o poder pleno sobre la cosa o, dicho de otra manera, quela cosa, en principio, pertenece a su propietario en todo cuanto pueda pertenecer a alguien. En cambio, los demás derechos reales sólo confieren a sus titulares un señoríorestringido o, dicho de otra manera, sólo determinan una relación de pertenencia menor, limitada, parcial o fraccionaria. Tal es el caso, por ejemplo, del derecho de enfiteusis, del usufructo, uso y habitación, de las servidumbres, de la hipoteca y del derecho del acreedor prendario.
Obviamente, cuando sobre una cosa existen uno o mas derechos reales distintos de la propiedad, el señorío de la cosasuele que dar compartido entre el titular o los titulares a quienes corresponde el poder restringido propio del derecho real de que se trate y el propietario a quien corresponden todas la facultades sobre la cosa que no sean incompatibles con aquel poder. Naturalmente, dado el carácter elástico de la propiedad, esta restricción de la plenitud de sus facultades desaparecerá en el caso de que el otroderecho real (o los otros derechos reales) lleguen a extinguirse, momento en el cual el propietario recobrará el pleno señorío de la cosa.
Denominación
I. Tradicionalmente en el pasado y aún en parte de la doctrina actual se ha considerado que los derechos reales distintos de la propiedad consisten en facultades del propietario que se han separado de derecho de éste para atribuírselos a otrapersona. Esta concepción es fácil de adoptar si se parte de una definición de la propiedad como suma de facultades especificas y si se piensa especialmente en los derechos de usufructo, uso y habitación. En efecto, en tales circunstancias, es tentador pensar, por ejemplo, que si la propiedad es el ius utendi (derecho de uso sobre la cosa.), fruendi et abutendi (derecho de disposición sobre la...