Analisis de flujo de caja

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Ejemplo: Elaboración de un Flujo de Caja Privado • Proyecto de Inversión: Comprar un departamento en 3.000 UF y arrendarlo en 22 UF mensuales. Hay un costo de administración de 2 UF mensuales y uncosto de mantención cada 3 años, estimado en 30 UF. El departamento se vendería al año 10 en 1.980 UF. El costo de oportunidad del inversionista es la tasa de captación bancaria, que es de un 7% anualreal. No hay impuestos. No hay riesgo.

Ejemplo: Elaboración de un Flujo de Caja Privado • Si el Valor Presente Neto es mayor que cero, entonces conviene realizar el proyecto. • VPN = -3.000 +240*[(1,07)10-1]/[(1,07)10*0,07] 30/(1,07)3 - 30/(1,07)6 - 30/(1,07)9 + 1.980/(1,07)10 = 368,6 UF

• A través de este sencillo ejemplo se puede apreciar que la técnica del valor presente neto para evaluarinversiones requiere la determinación de:
– Los flujos de caja de cada período – El horizonte de evaluación – La tasa de descuento o costo de oportunidad del capital (riesgo)

ConsideracionesGenerales:
• Tratamiento de la inflación: Los flujos pueden expresarse en moneda nominal ($) o moneda real (UF, UTM o pesos de una misma fecha). Lo importante es la consistencia:
– Flujos nominales ytasa de descuento nominal – Flujos reales y tasa de descuento real

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• Volvamos al ejemplo: La utilidad contable o financiera anual sería la siguiente (Supuesto: departamento se deprecia en 30años).
Ingresos por venta Gasto de administ. Depreciación Pérdida de capital Utilidad 0 0 0 0 0 0 1 264 2 264 3 264 ..... 10 264 (24) (100) (20) 120

Recordando que…..:
• Ganancia (o pérdida) decapital: es la diferencia entre el valor de venta del activo (o valor residual de la inversión) y su valor libro. • Valor libro: Valor inicial del activo menos la depreciación. y que podemos definir elflujo de caja a partir de la utilidad: F.C. = F.C. Operativo + F.C. de Capitales F.C. = (Utilidad + gastos que no son flujo de efectivo) + (- Inversión + Valor residual)

(24) (24) (54) (100) (100)...
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