Arrendamiento

Contrato de Arrendamiento

Art.1542, dice que el arrendamiento puede ser de cosas, obras y servicio; lo cual es corroborado por el Art. 1546 que incide quienes son los elementos personales de las tres clases de arrendamiento y por los artículos 1543 y 1544 que definen cada uno de esos tipos. El arrendamiento de cosas puede definirse como un contrato por el cual una persona, se obliga aentregar a otra el goce temporal de una cosa, mediante un precio proporcional al tiempo, es decir, calculando por unidad de tiempo, hora, día, mes, trimestre o año. Es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento bilateral porque produce obligaciones correlativas a cambio de ambas partes; oneroso porque si se entrega la cosa sin contraprestación, es decir a título gratuito, seconvierte en un tipo de préstamo llamado “Comodato”. Conmutativo, porque en él cada una de las partes puede calcular en el momento de su celebración las ventajas y desventajas que le va a producir; y temporal, por no admitirse en el derecho moderno el arrendamiento perpetuo.
El código alude al límite temporal con la frase “Por tiempo determinado”, Art. 1543. Elemento esencial de este como todos loscontratos es el consentimiento, que recae en el goce de la cosa consistente en la apropiación de los frutos u simple uso, y por otra parte en el precio. Para que el consentimiento sea válido hay que examinar la capacidad necesaria en cada una de las partes. En cuanto al arrendador, como arrendar es una acto de administración normal y no de disposición, es suficiente la capacidad general paracontratar, por lo que puede arrendar el menor emancipado, y pueden hacer quienes sin ser dueños de la cosa tengan el goce de ella como el usufructuario Art. 480 CC, y por quienes tengan la administración legal o voluntaria de los bienes del arrendador padres, tutor o apoderado. Pero si el arrendamiento excede de 6 años, no puede constituirse por las personas que tienen la representación legal ovoluntaria, Art. 1548. Además se requiere la capacidad de disponer para los arrendamientos que se desea inscribir en el registro de la propiedad, Art. 2.5 de la Ley Hipotecaria.
El arrendamiento ha de recurrir la capacidad general para contratar u obligarse.
También es arrendamiento la apropiación de los productos de un terreno que con el tiempo agota su productividad, así las canteras o las minas. Encuanto al precio ha de ser cierto, osea estar cuantificado, pero a diferencia de la compraventa no es preciso que sea en dinero o signo que lo represente, por lo que puede consistir en frutos, siempre que no sea una parte alícuota de los que obtenga la finca, porque entonces sería contrato de aparcería.
Además se discute, si en los contratos en que excede el uso de una cosa quedando el usuarioobligado a pagar los fluidos (agua, luz, gas) las reparaciones, las contribuciones, etc., existe un préstamo como dato o un contrato de arrendamiento cuyo precio es el importe de esos pagos. Se resuelve atendiendo a la voluntad de los contratantes. En cuanto a los elementos formales, rige el Principio de Liberta (Art.1278cc), completado con el 1280. Ya hemos visto que los arrendamientosinscribibles en el registro de la propiedad, necesitan escritura pública=> Art 3 de la Ley hipotecaria. En todos los demás la forma es libre, por lo que vale el arrendamiento verbal. Si el arrendamiento verbal consta pero no puede probarse el precio se aplica el Art. 1547.
Contenido del contrato ( Derechos y obligaciones de las partes)
El arrendador está obligado:
• A entregar la cosa objeto delcontrato, que se supone que está en buen estado, es decir que sirve para el uso a que se destina (Art. 1562cc)
• A hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla apta para el uso a que se destina, siendo éste último lo que define si la reparación es o no necesaria. Hay ciertas reparaciones como por ejemplo arreglar los interruptores de la luz, poner los cristales que han roto, arreglar...