“Cómo funciona el mercado de tierra rural bajo presiones de compra en escenarios comprometedores”.

Trabajo de Investigación.
Universidad Autónoma de Durango



Maestría en Valuación

“Cómo funciona el mercado de tierra rural bajo presiones de compra en escenarios comprometedores”.


Marzo del 2011

TÍTULO

“Cómo funciona el mercado de tierra rural bajo presiones de compra en escenarios comprometedores”.

La valuación de un predio rural en transición con un proyecto a futurocomo mega parque industrial sin haber cambiado el uso de suelo actual.

RESUMEN
“Cómo funciona el mercado de tierra rural bajo distintos escenarios”.
Dar a conocer cuál es el uso de suelo del predio El Tecolote, ejido de Peñuelas, estado de Aguascalientes y valuar este predio definiendo correctamente el inmueble que se valúa.
En la tierra rural se identifican cuatro tipos de propiedad:originaria, pública, privada y social. El trabajo se centra en la privada y social, que presentan restricciones legales, sociales y económicas que determinan el funcionamiento del mercado de la tierra rural.
Este mercado es incipiente en cuanto a que el número de operaciones de compra-venta, representa en promedio 1% si se les compara con las del mercado de tierra urbana.
Se requiere realizarinvestigaciones para establecer las diferencias entre el mercado de tierra rural y el urbano; es necesario desarrollar el campo para consolidar el mercado de su tierra; un programa de desarrollo territorial a largo plazo de los países permitirá el desarrollo de la nación.
Palabras clave: mercado de tierras; propiedad privada y social; desarrollo rural; tierra rural.
INDICE
TITULO
RESUMEN
1.ANTECEDENTES
2. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
3. OBJETIVOS
4. HIPÓTESIS
5. MARCO TEÓRICO
6. MÉTODOS Y PROCEDIMIENTOS
7. UTILIDAD PRÁCTICA
8. CONCLUCIONES
9. CONSULTAS Y REFERENCIAS
10. GLOSARIO



1. ANTECEDENTES

En el predio el Tecolote ejido de Peñuelas se tiene la siguiente información: Después de pasar de ser un predio de uso común, pasó el predio al dominio pleno para poder servendido, después de este paso a tenido dos operaciones de venta y su precio inicial a crecido 30 veces su precio, definiéndolo de agostadero a industrial en un proyecto a futuro como mega parque industrial

2. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria, y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de producción, en cantidad y calidad.El valor de los predios urbanos está íntimamente relacionado con el mercado de viviendas, comercios y demás destinos y los valores surgen de un estudio de mercado local con antecedentes comparables homogéneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. La valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrínsecos y productivos.
Por talmotivo, las metodologías comparativas de tasación rural introducen elementos y coeficientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los campos y no por simples proyectos a futuro que engañan con una demanda falsa por un sobre precio.

3. OBJETIVOS
La presente investigación servirá para dejar un antecedente donde otros valuadores puedan consultar si escorrecto valuar un predio en esas condiciones.
Evitar que se sigan haciendo este tipo de transacciones injustificadas.
Si bien la indemnización se hace con base en el promedio del mercado, se pretende establecer éste como el valor comercial y bajo este principio el propietario es forzado a vender.
Por ende, no es en el sentido estricto una operación de mercado, de las fuerzas de la oferta y lademanda.
Lo anterior muestra que las operaciones respecto a la tierra rural se pueden dar en dos escenarios genéricos. Al primero lo podemos denominar de excepción donde el mecanismo funcional es la expropiación y al segundo, llamado normal en donde las operaciones se dan en y por el mercado. Un valuador debe, en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la discreción y confidencialidad...