Caso práctico

CASO PRÁCTICO
CÁLCULO DE ESTÁNDARES URBANÍSTICOS DE UN PLAN PARCIAL
El Ayuntamiento de XYJ ha convocado un contrato de servicios para la elaboración de un
Plan Parcial correspondiente a un Sector de Suelo Urbanizable de su Plan General.
De conformidad con este último, los parámetros que dispone dicho Sector son los siguientes:
- Superficie del Sector: 210.000 m2
- Usos urbanísticos:
o Usoglobal: Residencial.
o Uso dominante: Residencial múltiple.
o Uso incompatible: Industrial.
o Uso compatible: Terciario en parcela exclusiva de uso terciario o en planta
baja de parcela de uso residencial múltiple)
- Edificabilidad:
o Índice de edificabilidad Bruta (IEB): 1 m2t/m2s
o Índice de edificabilidad Residencial (IER) = 0,90 m2t/m2s
o Índice de edificabilidad Terciaria (IET) = 0,10m2t/m2s
- Parcela mínima = 2.000 m2
- Número máximo de plantas = 6 (Planta Baja + 5)

SE PIDE:
1º) Determinar la superficie de Zonas Verdes y Equipamientos Públicos que exige el Sector.
2º) Determinar la reserva de plazas de aparcamiento en viario público que exige el Plan
Parcial.
3º) Determinar la anchura mínima del viario previsto para este Sector tanto para viales de un
solo sentidocomo para viales de dos sentidos de circulación.
4º) Grafíese en un Plano A3 la propuesta de Planeamiento Urbanístico que se considere
apropiada para el Sector con estas condiciones:
- Se pide que el Plan Parcial grafié tanto Areas de Juego como Jardines.
- El Equipamiento Público necesario en el Sector es una Guarderia Infantil.

CONTESTACIÓN
1º) Determinar la superficie de Zonas Verdes yEquipamientos Públicos que exige el Sector.
A los efectos del cálculo del suelo dotacional no viario, entre el que se encuentran las Zonas
Verdes y los Equipamientos Públicos, el art. 67.1.b) LUV establece:
“En sectores susceptibles de utilización residencial, la reserva de suelo con destino dotacional público,
sin contar el viario, debe superar los 35 m2 por cada 100 de techo potencialmenteedificable, con ese
uso.”
A la vista de estos preceptos, no existe ninguna duda de que, a los efectos de este estándar
dotacional de la red secundaria, sólo debe computarse la edificabilidad de uso residencial (es
decir 0,90 m2t/m2s y no de 1 m2t/m2s que consta en la consulta como IEB)
Expuesto lo anterior, la fórmula para el cálculo de este estándar dotacional no viario será la
siguiente:A) SUPERFICIES DE ZONAS VERDES
La aplicación del estándar de zonas verdes de la red secundaria y según el art. 67.1.c) LUV
exige que se destinen a zonas verdes, al menos 15 m2 de los anteriormente exigidos.
En el mismo sentido, el art. 208 ROGTU afirma que: “deben destinarse a zonas verdes, al
menos 15 metros cuadrados de techo potencialmente edificable de uso residencial.
En principio los28.350 m2 responderían a la superficie de zona verde exigida en el Sector.

Ahora bien, debe advertirse que el art. 208.6 ROGTU exige que todos los sectores de uso
residencial deben contar con un mínimo de edificabilidad terciaria.
El Plan podrá optar por fijar un índice de edificabilidad terciaria al respecto, o bien regular en
su normativa la compatibilidad de los usos terciarios que seprevean en el sector de uso
residencial predominante.
En cuanto al máximo de la edificabilidad terciaria en sectores de uso residencial, será la mitad
de su techo edificable, pues se destina a uso terciario más de la mitad del mismo el sector pasa
a considerarse terciario. (art. 209.1 ROGTU)
Expuesto lo anterior hay que tener en cuenta que la reserva de edificabilidad terciaria también
comportaráun pequeño incremento del estándar de zonas verdes de la red secundaria. A tal
efecto, el art. 205.5.a) ROGTU establece que la:
“edificabilidad terciaria computará sólo a efectos de zonas verdes, incrementándose la reserva
resultante para uso residencia a razón de 5 metros2 de zona verde adicionales por cada 100 m2
construidos de uso terciario, cuando este se ubique en bajos de edificios de...