CASO PR CTICO FISCAL III ENAJENACION DE BIENES A
Páginas: 5 (1106 palabras)
Publicado: 29 de junio de 2015
El Sr. Christian Fernández Esquivel, vende una casa, y desea saber cuánto tiene que pagar por concepto de ISR, e IVA, al momento de realizar la operación, y nos da la siguiente información.
Costo de adquisición $100,000.00
Precio de venta $5’750,000.00
Fecha de adquisición 20/02/2004
Fecha de venta 27/02/2014
Una vez obtenidos los datos necesarios para determinar el pago provisional de ISR, Por la obtención de ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, lo primero que hay que hacer, es actualizar el costo de adquisición, tal y como se indica en las fracciones I Y II del artículo 124 de la LISR:
Articulo 124 LISR.- Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe delas inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:
I.-Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
II.-El costode construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.Lasmejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.
En el caso que estamos analizando, sabemos que el costo de adquisición fue de $100,000.00. EL cual incluye el costo del terreno y de acuerdo a la primera fracción del artículo 124 de la LISR, debemos separar el costo del terreno para poderlo actualizar.
Además establece que cuando no se pueda separar elcosto del terreno, se debe considerar como costo de adquisición el 20% del costo total.
La depreciación por construcción es del 3% anual, por lo tanto si lo multiplicamos por los 10 años, nos da un porcentaje del 30% y es el equivalente a $24,000.00, que se le restaron a los $80,000.00 del costo de adquisición de la construcción, y nos quedan $56,000.00.
EL costo actualizado de adquisición es elque se le debe restar al costo de venta, como lo establece la fracción I del artículo 121 de la LISR.
Articulo 121 LISR.- Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:
1. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado serácuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.
En este casose realiza la deducción la deducción que resulta de actualizar el costo comprobado de adquisición ($114,767.60), por ser mayor la cantidad a deducir del 10%.
Además del costo comprobado de adquisición, se podrán hacer las siguientes deducciones actualizadas:
A partir del año de adquisición se pagó el predial por unacantidad de $8,500 hasta la fecha de venta. El año 2007 y 2012 se pagaron por obra de mantenimiento y mejoras al inmueble sumando $125,000. Los gastos notariales y de escrituración ascendieron a $12,500. A la inmobiliaria Century 21 se le pagó una factura por 3 meses de publicidad al inmueble con un valor de $4500 cada mes.
GANANCIA ACUMULADA
$5,635,232.40
MENOS: IMPUESTO PREDIAL
$85,000.00
OBRAS PORMEJORAS, AMPLIACIONES
$125,000.00
GASTOS NOTARIALES Y ESCRITURAS
$60,500.00
COMISIONES A INMOBILIARIA
$20,500
IGUAL: BASE PARA ISR
$5,344,232.40
Una vez determinada la ganancia, se deberá hacer lo que se establece en el primer párrafo del artículo 126 de la ley, es decir que dividir el total de la ganancia por la venta del bien inmueble que en este caso es de $5’399,232.40, entre el número de...
Costo de adquisición $100,000.00
Precio de venta $5’750,000.00
Fecha de adquisición 20/02/2004
Fecha de venta 27/02/2014
Una vez obtenidos los datos necesarios para determinar el pago provisional de ISR, Por la obtención de ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, lo primero que hay que hacer, es actualizar el costo de adquisición, tal y como se indica en las fracciones I Y II del artículo 124 de la LISR:
Articulo 124 LISR.- Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe delas inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:
I.-Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
II.-El costode construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.Lasmejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.
En el caso que estamos analizando, sabemos que el costo de adquisición fue de $100,000.00. EL cual incluye el costo del terreno y de acuerdo a la primera fracción del artículo 124 de la LISR, debemos separar el costo del terreno para poderlo actualizar.
Además establece que cuando no se pueda separar elcosto del terreno, se debe considerar como costo de adquisición el 20% del costo total.
La depreciación por construcción es del 3% anual, por lo tanto si lo multiplicamos por los 10 años, nos da un porcentaje del 30% y es el equivalente a $24,000.00, que se le restaron a los $80,000.00 del costo de adquisición de la construcción, y nos quedan $56,000.00.
EL costo actualizado de adquisición es elque se le debe restar al costo de venta, como lo establece la fracción I del artículo 121 de la LISR.
Articulo 121 LISR.- Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:
1. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado serácuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.
En este casose realiza la deducción la deducción que resulta de actualizar el costo comprobado de adquisición ($114,767.60), por ser mayor la cantidad a deducir del 10%.
Además del costo comprobado de adquisición, se podrán hacer las siguientes deducciones actualizadas:
A partir del año de adquisición se pagó el predial por unacantidad de $8,500 hasta la fecha de venta. El año 2007 y 2012 se pagaron por obra de mantenimiento y mejoras al inmueble sumando $125,000. Los gastos notariales y de escrituración ascendieron a $12,500. A la inmobiliaria Century 21 se le pagó una factura por 3 meses de publicidad al inmueble con un valor de $4500 cada mes.
GANANCIA ACUMULADA
$5,635,232.40
MENOS: IMPUESTO PREDIAL
$85,000.00
OBRAS PORMEJORAS, AMPLIACIONES
$125,000.00
GASTOS NOTARIALES Y ESCRITURAS
$60,500.00
COMISIONES A INMOBILIARIA
$20,500
IGUAL: BASE PARA ISR
$5,344,232.40
Una vez determinada la ganancia, se deberá hacer lo que se establece en el primer párrafo del artículo 126 de la ley, es decir que dividir el total de la ganancia por la venta del bien inmueble que en este caso es de $5’399,232.40, entre el número de...
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