CONTRACTUAL

20-08-15
REDACCIÓN CONTRACTUAL

Contrato de promesa de compra venta de bienes raíces.
La RG es que solo le debe faltar la solemnidad para perfeccionarse el contrato prometido
Estructura:
No es necesaria escritura pública, solo exige escrituración. (se recomienda hacerlo por escritura pública para sí tener un título ejecutivo)
1.-Hacer comparecer a las partes contratantes, promitente vendedor y promitente comprador. (Individualizar al vendedor, “en adelante promitente vendedor” de una parte y por la otra Doña xx individualizada también, “en adelante promitente comprador”
2.- Los comparecientes mayores de edad quienes acreditaron su identidad con las cedulas anotadas y expresan que vienen en celebrar el siguientecontrato de promesa de CV
3.- Si el promitente vendedor fuere una sociedad inmobiliaria, “comparece don xx quien concurre en representación de la sociedad inmobiliaria xx, en adelante promitente vendedor”
4.- Cláusulas:
1) La sociedad inmobiliaria “Los Castaños Ltda” es dueña del inmueble X (tener a la vista la inscripción de dominio de ese inmueble) especificando deslindes, etc. Además se debeseñalar el título que origina el modo de adquirir, citar la inscripción, el número y fojas de la propiedad y el dato del CBR.// si el promitente vendedor es una persona natural y la casa esta hecha, el banco va a tasar la propiedad y va a revisar los títulos, para ver si la propiedad está saneada o no.
2) Señalar que por este acto el promitente vendedor promete vender, ceder y transferir el inmuebleseñalado a DON xx quien promete comprar aceptar y adquirir para si la propiedad anteriormente señalada
3) Señalar el precio, ej, 75 millones de pesos que el promitente comprador señala que va a pagar con 25 millones con recursos propios que va a pagar en un vale vista bancario que dejará con instrucciones al notario, (para que el notario le entregue esos vale vista al promitente vendedor unavez que la propiedad quede inscrita a nombre del promitente comprador libre de hipotecas y gravámenes) y el saldo lo va a pagar con financiamiento bancario (mutuo hipotecario, etc) al momento de celebrar el contrato prometido.
( En una clausula al final comparece el banco entregándole los 50 palos en mutuo para la CV del bien raíz.) OJO CON LAS CLAUSULAS DE PRECIO, al contado, el cuotas o confinanciamiento bancario.

4) Señalar la época y lugar de celebración de contrato prometido. En cuanto a la época se estila es señalar una fecha cierta de celebración del contrato prometido para mayor seguridad jurídica, o también se fija un plazo (el prudente para revisar los títulos) o condición . el contrato se celebrara en la notaria tanto el día xx. Si se va a comprar sin banco es bueno dejarestablecido el notario, cuando hay un banco, a veces la promesa esta en la notaria A y el banco trabaja con la notaría B, lo cual demora un poco más
5) Entrega de la propiedad, época de entrega. Contra inscripción de la propiedad en el CBR y pagado el precio
6) Condiciones.
I. Legalidad de los títulos (el promitente vendedor, para que el promitente pueda analizar la legalidad de los títulos debeentregar la carpeta con los títulos dentro de un plazo establecido) que este libre de hipoteca, que las contribuciones se encuentren pagadas, que estén pagados los gastos comunes, etc
II. Carpeta de deudas.
Causales de incumplimiento:
7) Clausula penal, donde se va a fijar una multa a título de indemnización compensatoria y moratoria. La pena se aplicara a la parte que no concurra a la celebracióndel cto prometido o se niegue a firmar el contrato prometido en la época señalada al efecto. (si se negare sin causa justificada obviamente, ejemplo de una causa justificada sería por ejemplo que la propiedad estuviera grabada) hay que estructurarla pensando en el incumplimiento de una de las partes por culpa, la que dará derecho a la parte diligente a cobrarle a la parte negligente la cantidad...