CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

INTRODUCCION

Existen en materia mercantil dos conceptos que muchas veces pueden llegar a confundirnos como lo son, el de local comercial y el de establecimiento de comercio que aparentemente parecen lo mismo, pero en sustancia son dos figuras diferentes.
Cuando hablamos de establecimiento de comercio nos referimos a un conjunto de bienes que son utilizados por el comerciante en el ejerciciode su actividad comercial (art. 515 C. Comercio), mientras que al referirnos a local comercial hacemos referencia al bien que sirve de soporte al establecimiento de comercio, o dicho de otra manera, al lugar donde se asienta el establecimiento de comercio y donde el comerciante tiene sus artículos y donde se desarrolla la actividad de la empresa comercial. Existiendo casos en que el localcomercial puede no ser propiedad del comerciante que tiene su uso pues este pudo haberlo tomado mediante un contrato de arrendamiento en calidad de arrendatario, caso en el cual habrá adquirido un conjunto de derechos que en su favor consagra el legislador a fin de protegerlo de posibles abusos por parte del propietario. O, a contrario sensu, también existen normas que le permiten por ejemplo alpropietario dar por terminado el contrato de arrendamiento siempre que se cumplan ciertos requisitos.
De manera que el contrato de arrendamiento de locales comerciales tiene unas características específicas las cuales estudiaremos en el desarrollo del presente trabajo.












DESARROLLO

REGULACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES:

El código de comercio noconsagra ninguna norma respecto del contrato de arrendamiento, pero en virtud de la remisión del artículo 822 ibídem entendemos que éste se desarrolla en el marco de las normas civiles correspondientes al contrato de arrendamiento, por lo tanto nos remitimos a lo dispuesto en el Código Civil, en cuyo art.1973 encontramos:
“ARTICULO 1973. . El arrendamiento es un contrato en que las dos partes seobligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”
De la lectura del artículo podemos diferenciar los elementos esenciales del contrato de arrendamiento:
La cosa: tratándose del contrato de arrendamiento, el código civil establece que son objeto de arrendamiento todas lascosas corporales o incorporales que puedan usarse sin consumirse, con excepción de aquellas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales como los de habitación y uso. Ejemplo: cosas corporales como los inmuebles, incorporales como las marcas o nombres. Cosas que no pueden darse en arriendo como los bienes de uso público (Art. 1974 C.C)
El precio: El precio puede consistiren una suma de dinero pagada una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. El pago de la renta se tiene que hacer en moneda legal colombiana. Puede dejarse la estipulación del precio a determinación de un tercero con los mismos efectos que en el contrato de venta(Art.1975 – 1976 C.C)


SUJETOS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (ART. 1977 C.C)

Elarrendador: se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa. No se requiere que sea el propietario del inmueble pues el artículo 1974 permite el arriendo de cosa ajena sin perjuicio de los derechos del arrendatario de buena fe (acción de saneamiento) Si la venta de cosa ajena vale, también es válido el arrendamiento de bien ajeno.

En virtud del contrato de arrendamiento y deacuerdo con lo establecido en el art 1982 del C.C, el arrendador se obliga: 1. A entregar la cosa arrendada la entrega se hará después del perfeccionamiento del contrato o en la fecha convenida, el arrendador será responsable del mal estado del inmueble salvo que haya sido conocido por el arrendatario, si el arrendador demora en entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho a indemnización de...