Contrato de Hipoteca

CONTRATO DE HIPOTECA

Concepto.
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso deque la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.
El Código de Comercio no regula el contrato de hipoteca,aunque lo mencione en el ordinal 15 del artículo 2, al enumerara los actos de comercio. De este modo, mientras que en el Derecho Civil es un contrato típico, en el derecho Comercial es atípico.
Una característica mencionable es su indivisibilidad, de forma que el bien responde por el cumplimiento integro de la obligación, salvo que haya cláusula en contrario que permita la liberación de losbienes hipotecados a medida que se va satisfaciendo la obligación garantizada. El acreedor hipotecario no puede usar ni apropiarse de la cosa, siendo de la esencia del contrato que vencida la obligación principal, la misma es susceptible de ser enajenada para cubrir la deuda. El acreedor hipotecario goza de preferencia en relación a os demás acreedores del deudor, respecto al valor del bienhipotecado.

Características Jurídicas.
En un contrato típico en la legislación civil, atípico en la mercantil. Es accesorio y de garantía real, por cuanto a que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, propia o ajena, y a que se le atribuye al acreedor hipotecario un derecho directo sobre la cosa. Es un contrato gratuito, unilateral y no traslaticio de dominio, en razónde que el deudor hipotecario no recibe retribución para constituir la hipoteca, de que el único obligado es el deudor (no adoptar medidas o acciones que desmejoren, menoscaben o destruyan la cosa hipotecada), y de que el bien sigue siendo propiedad del deudor. Es además solemne, ya que debe constar por escrito e inscribirse en el Registro Público.

Naturaleza Mercantil.
El contrato de hipotecaes mercantil, como lo es la fianza y la prenda, cuando la obligación principal es de tal naturaleza. Basta definir el carácter comercial del préstamo, la compraventa, el mandato, la comisión, etc., cuyo cumplimiento es garantizado con la hipoteca, para concluir que esta también es mercantil. En este supuesto su naturaleza comercial es derivativa, no propia.
El contrato de hipoteca también esmercantil cuando por sí constituye una operación mercantil. Aquí no lo es por su vinculación con una obligación principal de esta naturaleza, sino por ser ella misma una operación comercial. Se trata de empresas que desarrollan esta actividad como parte de su negocio.

Constitución.
La hipoteca se constituye mediante escritura pública, la cual debe ser inscrita en el Registro Público. Los artículos1579 y 1595 del Código Civil preceptúan que la hipoteca requiere constar por escritura pública e inscribirse en el Registro Público para que afecte a terceros. Ha de ser constituida por las personas que según el Registro Público están facultadas para ello. Subsiste mientras no se cancele su inscripción.
Podrán ser hipotecados los bienes inmuebles, los derechos reales enajenables, conforme a lasleyes, impuestos sobre los bienes inmuebles y los bienes muebles susceptibles de ser especificados y descritos a suficiencia. También podrán hipotecarse los bienes y derechos contemplados en el artículo 1568 del Código Civil, con las restricciones que se establece en dicha norma. Entre los mencionados en el artículo están los edificios construidos en suelo ajeno, el derecho de percibir los frutos...