Crisis Inmobiliaria

“CRISIS INMOBILIARIA Y CONTABILIDAD BANCARIA”
R M Vilches (2012)


“La crisis económica y financiera actual que afecta a las economías de los principales países desarrollados, se inició en el verano de 2007. Ha tenido diferente etapas: crisis financiera internacional; crisis económica que afecta a la economía real, especialmente al sector inmobiliario; y crisis de deuda soberana. Todas ellasestán relacionadas, afectando a la banca en mayor o menor medida, especialmente al sector de cajas de ahorro por el peso de la financiación al sector inmobiliario, aunque hay diferencias entre ellas. Los cambios en la regulación bancaria, en los últimos años, también han contribuido a agravar la situación, al principio el impacto fue menor por la existencia de provisiones genéricas “colchones deprovisión”, pero después se han exigido importantes dotaciones para cubrir riesgos: dudosos, en situación normal y para nuevas exigencias de capital –en cantidad y en calidad-”.

La crisis económica y financiera actual que están atravesando las economías de los principales países desarrollados, como EEUU, Reino Unido y la Unión Europea, se inició en el verano de 2007. Desde esa fecha, trescrisis importantes han afectado al sector bancario español:
a) La crisis financiera internacional se inició en 2007, y se vio agravada por la caída de Lehman Brothers en septiembre de 2008, fue consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos, lo que provocó un aumento generalizado de la morosidad hipotecaria y, consecuencia de ello, un aumento de las pérdidas en muchasinstituciones financieras (Krugman, 2008). Esta crisis impactó en la caída de la actividad bancaria, en la necesidad de aumentar el capital de las instituciones y en la pérdida de confianza en los bancos.
El mayor impacto de esta crisis fue en la banca de inversión americana, en los bancos hipotecarios que comercializaban las denominadas “hipotecas subprime” (productos de acreditados con un altoperfil de riesgo, caracterizado por: % de financiación próximo al 100% o superior en muchos casos; un % de endeudamiento elevado, superior al 55%; destino de los fondos obtenidos con las hipotecas para financiar el consumo; y una tasa de severidad muy elevada).
Las entidades más afectadas fueron: los Bancos hipotecarios, como Bear Stearns, Northern Rock, Lehman Brothers, Washington Mutual, HalifaxBank of Scotland; los bancos de inversión, algunos fueron adquiridos como: Morgan Stanley y Goldman Sachs; las compañías semi-públicas como Fannie Mae y Freddie Mac (Kennedy, 2008); e incluso afectó a la mayor aseguradora del mundo AIG (American International Group) “que se tambaleó al borde del abismo en el otoño de 2008” (Roubini y Mihn, 2010, p. 67).
La actividad desarrollada por este modelo denegocio se denomina “Originar para distribuir” (Roldán, 2010; Catarineu y Pérez, 2008). Consistente en un sistema de titulización, por el que se transforman un conjunto de activos financieros poco líquidos en una serie de instrumentos negociables, líquidos y con unos flujos de pago determinados, con distintos niveles de riesgo, calificados por agencias internacionales de rating. Estos valorestenían diversos nombres como: obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO), obligaciones de deuda colateralizada (CDO) y obligaciones de duda garantizada (CLO) (Roubini y Mihn, 2010). Estos instrumentos colateralizados se dividían en tramos, básicamente en tres: equity, los de más riesgo, experimentaban pérdidas antes que nadie si los colaterales no pagaban; mezzanine menos arriesgados, pero endeterminados casos también sufrirían pérdidas; y senior de muy bajo riesgo pero obtenían el menor rendimiento de los tres, eran los primeros en recibir los pagos y los últimos en afrontar las pérdidas.
Estas operaciones titulizadas salían del balance de las entidades bancarias trasladando el riesgo al mercado y a sus inversores. La entidad financiera se desvinculaba del análisis y valoración...