derecho civil

Contrato de alquiler:
Es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.
Por años, alquilar un inmueble en la República Dominicana ha sido un dolor de cabeza para los dueños depropiedades, que ya sea por negocios o para fines de vivienda deciden rentar sus propiedades en el país.
Con una legislación que data de la época de gobierno del General Trujillo (Ley No. 4314 del 22 de octubre del 1955), se pretende regular el inquilinato, sin embargo por los cambios que han tenido lugar tanto en nuestra legislación inmobiliaria como en las demás áreas complementarias, resultaprácticamente imposible la aplicación de estas leyes. 

Básicamente, según nuestra legislación, para alquilar un inmueble en la República Dominicana los propietarios pueden exigir según la duración del contrato, un mes de alquiler (cuando el contrato es por 1 año), dos (cuando es por dos años) o tres meses de alquiler (cuando es por 2 años y medio ó 3 años) como depósito en caso de que el objetodel contrato sea rentar una propiedad para fines de negocios.
Este monto debe ser depositado y mantenido en el Banco Agrícola del país con el propósito de ser devueltos al inquilino, una vez concluya el término pautado en el contrato de alquiler.
Los propietarios que incumplan con este depósito en un plazo de 15 días luego de haber recibido el depósito, estarán sujetos al pago de un 10 % porcada mes de atraso en depositarlos, pero en ningún caso este recargo podrá ser mayor a la mitad del valor a depositar. 

Sin embargo, si el objeto del contrato de alquiler es para fines de vivienda, el propietario solo podrá exigir un mes de depósito, no importando el término del mismo. 

En caso de que por cualquier razón, el propietario se negare a recibir el pago de las mensualidadespautadas en el contrato de alquiler, el inquilino tendrá la obligación de depositar en el Banco Agrícola dichas sumas. 

No obstante lo anterior, en la actualidad a pesar de lo que establece la ley de alquiler, los propietarios exigen dos ó tres meses de depósito para contratos de alquiler de un año de duración y de igual forma incumplen con la obligación de depositar dicha cantidad en el BancoAgrícola. ¿Dónde queda la aplicación de la ley? 


Según las disposiciones de esta ley, podemos ver que el propietario tiene todas las de perder. Más aun cuando se dispone que en caso de que el inquilino deje de pagar las mensualidades correspondientes, entonces el propietario podrá exigir al banco Agrícola la devolución de este depósito, posterior a la comunicación enviada por dicho Banco al inquilinoy luego de otorgarle un plazo de 10 días para corroborar que no hubo oposición, este podrá disponer de dichos montos. Claro, en caso de que el inquilino se oponga, el Banco solo entregara dicho depósito al propietario mediante una sentencia emitida por el tribunal competente. 

Por otra parte, surge el dilema de ¿Cómo terminar el contrato? Qué hacer cuando el inquilino no quiere entregar elinmueble arrendado? Realmente, es aquí donde surgen las mayores complicaciones, ya que el Decreto sobre Alquileres y Desahucio No.4807 es altamente proteccionista del inquilino, ya que fue emitido en una época en la cual se pretendía proteger a los inquilinos del abuso y desalojo por parte de los propietarios, luego del ciclón San Zenón, sin embargo, ¿como es que todavía está vigente? 

ElDecreto mencionado anteriormente es muy claro, cuando en su Artículo 3 establece las causas por las cuales se puede terminar un contrato de alquiler en el país. Entre estas se encuentran la falta de pago del alquiler; cuando el inquilino utilice el inmueble con un fin diferente al establecido en el contrato de alquiler, siempre que perjudique al propietario o que sea contrario al orden público y a...