Derecho romano: superficie, enfiteusis, prenda e hipoteca

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Derecho Romano II
Superficie, enfiteusis, prenda e hipoteca

Antes de hablar de superficie, enfiteusis, prenda e hipoteca, es necesario efectuar una breve definición de los derechos reales.

El derecho real es una relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa. Es un término que se utiliza en contraposición alos derechos personales o de crédito.

Una concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales es: "Derecho Real, es el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos".

Se establece dos elementos del derecho real:
• Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido económico.
• Una relación del sujeto conterceros: garantía jurídica o formal.

Otra concepción señala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitables frente a terceros.

Una última concepción más sencilla, sería, el derecho de las personas sobre las cosas.

En el derecho real romano forzosamente presupone la existencia de una cosa sobre la cualva a recaer la conducta autorizada al titular, entendiéndose por cosa o bien -res- todo objeto del mundo exterior que puede producir una utilidad al hombre.

Basándonos en la reglamentación del derecho romano, no todas las cosas podían pasar a ser propiedad de un particular, estas cosas se encontraban fuera del comercio (res extra commercium) por razones de derecho divino o de derecho humano.Estaban fuera de comercio por razones de derecho divino:

• Las res sacrae o sagradas Como terrenos, edificios y objetos consagrados al culto.
• Las res religiosae o religiosas, que eran las dedicadas al culto domestico, como un sepulcro.
• Las res sanctae o santas, como los muros y las puertas de la ciudad que estaban encomendadas a la protección de alguna divinidad.

Estabanfuera del comercio por razones de derecho humano:

• Las res comunes, que son aquellas cuyo uso es común a todos, como el aire, el agua corriente el mar, la costa del mar.
• Las res publicae, que pertenecen al pueblo romano, como las carreteras, los puertos, ríos, edificios públicos y calles de la ciudad.

Las cosas que si podían ser apropiadas por un particular eran aquellas queformaban parte de un comercio (res in commercium). Pueden clasificarse de la siguiente manera:

• Res mancipi: Las cosas más valiosas para un pueblo agricultor
• Nec mancipi: Las demás cosas
• Cosas inmuebles: Los más importantes, edificios, terrenos, etc.
• Cosas muebles: Son los demás bienes
• Cosas corporales: Las cosas que pueden apreciarse con los sentidos
• Cosasincorporales: Las cosas que no son tangibles.
• Cosas divisibles: Aquellas que sin detrimento de su valor puede fraccionarse
• Cosas indivisibles: Aquellas que sufren un menoscabo al fraccionarse
• Cosas principales: Aquellas cuya su naturaleza está determinada por si sola
• Cosas accesorias: En la que se necesita de otra para determinar su naturaleza
• Cosa fungible: Lasque pueden ser sustituidas por otras de el mismo genero
• Cosa no fungible: Las que no pueden sustituirse una por la otra
• Cosa consumible: Las que se acaban con el primer uso
• Cosa no consumible: Las que pueden usarse repetidamente

Derechos Reales sobre la cosa ajena (IURA IN RE ALIENA):

Este derecho, se clasifica dentro de los derechos reales de goce y derechos reales degarantía. Entre los primeros tenemos a las servidumbres, la enfiteusis y la superficie. Los segundos están representados por la prenda y la hipoteca.

La Enfiteusis
El origen de este derecho data de la época más remota del derecho romano, cuando el estado daba en arrendamiento terrenos agrícolas, de su propiedad a perpetuidad.

En el siglo V de nuestra era, se fusionan la ius agro vactigali...
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