Fideicomiso

1. Caracterice al contrato de fideicomiso inmobiliario, señalando las partes y el patrimonio, de acuerdo a las precisiones contenidas en el artículo.
El contrato de fideicomiso inmobiliario es una de las modalidades que presenta el contrato de fideicomiso, por lo cual, explicaré el concepto de este último primeramente para poder convocar a un análisis más específico de la variante que sepretende analizar.
El fideicomiso propiamente dicho es un contrato regulado por la ley N° 24.441, “Financiamiento de la Vivienda y la Construcción”, sancionada en diciembre de 1994 y promulgada en enero de 19951. Habrá contrato de fideicomiso, “cuando una persona (fiduciante) entrega a otra (fiduciario) la propiedad fiduciaria de bienes determinados, para que ésta ejerza dicha propiedad en beneficiode una persona designada en el contrato (beneficiario) y transmita al cumplimiento de un plazo o condición los bienes al fiduciante, al fiduciario o a otra persona que se denomina fideicomisario. El plazo o condición no puede exceder de treinta años” (Etcheverry, Fontes, López del Carril, Norcini y Zeitlin; Derecho Económico y Comercial I; Editorial Docencia, Buenos Aires, Argentina).
“Elfiduciario no puede, en principio, ser el beneficiario de la transmisión posterior del bien ni de las rentas que produzca la administración” (Lovece, Ghersi y otros autores; Derecho Económico; Editorial Errepar, Buenos Aires).
Según lo expuesto, y coincidiendo plenamente con Smayevsky, Viggiola y otros (Derecho Económico I; Colección Académica, Editorial La Ley, Buenos Aires), se identifican a laspartes que intervienen en el mismo, las cuales son: “1) El propietario, es el fiduciante, el que transmite el bien; 2) Fiduciario, es al que le transfiere el bien, el fiduciante y se obliga a darle el destino previsto en el contrato; 3) Beneficiario o Fideicomisario, es el sujeto para cuyo beneficio se fideicomiten los bienes”.
El instituto es muy amplio y existen dos clases: ordinario yfinanciero; dentro del primero conviven diversas modalidades, tales como: de administración, de inversión, de garantía, de seguro, testamentario e inmobiliario. Es en este último caso donde centraré mi análisis, tal como se ha detallado en las líneas iniciales.
El contrato de fideicomiso inmobiliario, se utiliza “en la ejecución de proyectos inmobiliarios que requieren la presencia de varias partes conintereses contrapuestos, cuya armonización y recíproca seguridad hace necesaria la presencia de una entidad que ofrezca una garantía suficiente a quienes participen de la operación. El banco u otra entidad financiera interviniente, en calidad de fiduciario, puede ser el punto de equilibrio entre las partes, que confiera la imprescindible confianza entre todas ellas”2.
En el artículo al cual sehace referencia en la consigna, la desarrolladora que va a administrar el patrimonio fideicomitido será el fiduciario, al cual el fiduciante, que en este caso será quien decida confiarle un bien o un conjunto de bienes de su patrimonio, generalmente le entregará un inmueble o un terreno, para que se cumpla lo que ambas partes han establecido en el contrato, que es la realización de un emprendimientoinmobiliario. Ese bien, porción del patrimonio del fiduciante, conformará lo que se denomina patrimonio fideicomitido o patrimonio de afectación, el cual está a resguardo de embargos, inhibiciones y ejecuciones individuales y colectivas debido a que este constituye un patrimonio separado tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario (según describen los artículos 14 y 15 de la ley24.441). Los fideicomisarios serán aquellos que acuerden con la desarrolladora (fiduciario) abonar un canon mensual para luego de terminada la obra poder obtener el título de propiedad que se ha pactado en el contrato, son los que finalmente serán dueños del bien. Los beneficiarios serán “aquellos que perciban los beneficios que produce el ejercicio de la propiedad fiduciaria”3 (podría coincidir o no,...