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BURBUJA INMOVILIARIA EN EE.UU Y LOS EFECTOS EN LA ECONOMIA ECUATORIANA

La crisis del mercado inmobiliario en los Estados Unidos se identifica como la principal causa
de la turbulencia financiera ocurrida en los principales mercados financieros del mundo y que
afectan a la baja las proyecciones de crecimiento de esa importante economía, con repercusiones
en el crecimiento global. En estenúmero se plantea una visión de lo ocurrido en el mercado
inmobiliario y algunas lecciones del proceso.
I. Los elementos de la burbuja inmobiliaria
A continuación se plantean algunos elementos de mercado, política económica, incentivos y
participantes que intervinieron en la conformación de la burbuja inmobiliaria.
A. La política monetaria y las bajas tasas de interés
Wray (2007), señala comoorigen de los problemas financieros: por un lado, la liberalización de
los sistemas bancarios, que permitía a los bancos realizar más operaciones bursátiles y por otro,
la conducción de política monetaria realizada por la Reserva Federal, de reducción de los tipos
de interés.
En efecto, la reserva federal siguió una política de reducción de tasas de interés desde principios
de 2001 hasta mayode 2004, con el propósito de estimular la economía a través del gasto (ver
Gráfico No.1). Las bajas tasas de interés impulsaron el auge del crédito y del mercado inmobiliario.
El gasto de inversión en vivienda estimuló la actividad de otros sectores y se convirtió en
una de las actividades que contribuyeron en gran medida a la recuperación de la economía norteamericana,
que alcanzó su puntomáximo de crecimiento (3.6%) en 2004.
Auspiciados por las bajas tasas de interés, los precios de las viviendas crecieron aceleradamente
a tasas que llegaron a superar el 12% anual en 2005 (ver Gráfico No. 2). Esta revalorización de
los inmuebles tuvo otro efecto en las hipotecas que en su mayoría estaban contratadas a tasa
fija. Resultaba atractivo refinanciar una deuda para pactarla a una tasamás baja y obtener un
préstamo de mayor monto para adquirir otra vivienda o, lo que gran parte de las familias residentes
en EE.UU. hicieron, aumentar el consumo de bienes y servicios.
El consumo como etapa final de la actividad económica es un importante factor que dinamiza la
actividad productiva y efectivamente impulsó el crecimiento de los Estados Unidos, pero al ser
financiado con larevalorización de los inmuebles, significó que este efecto ingreso se consideró
de carácter permanente y se orientó al consumo, cuando en realidad, como señala el premio
Nóbel de Economía, J. Stiglitz (2007), se estaba consumiendo parte del patrimonio familiar y la revalorización podía llegar a su fin e incluso revertirse.

II. La crisis y sus efectos
Cuando la FED empezó a restringir las tasas deinterés en la segunda
mitad de 2004 (Véase Gráfico No.1) y las tasas de mercado
siguieron sus señales, los créditos subprime contratados en
2005-2006 vieron ajustadas hacia arriba sus tasas y cuotas, rebasando
la capacidad de pago de los deudores e incrementando la
tasa de morosidad y, en consecuencia, las ejecuciones hipotecarias.
Este fue el inicio del proceso que desencadenó laturbulencia
financiera global.
Desde el cuarto trimestre de 2006, las tasas de morosidad de los
préstamos hipotecarios comenzaron a subir, a consecuencia del
alza en las tasas de interés bancarias. Las repercusiones que en un
principio se supusieron limitadas a un pequeño número de prestatarios
en el mercado, se transmitieron posteriormente a nivel
mundial.
Conforme los problemas de mora en loscréditos hipotecarios se
extendieron y creció la incertidumbre sobre las pérdidas asociadas
a instrumentos financieros de baja calidad crediticia, la reevaluación
del riesgo de crédito condujo a masivas rebajas en las
calificaciones de bonos de titularización hipotecaria desde el 15
de junio de 2007 y los inversionistas abandonaron los activos de
riesgo, con lo que el crédito se contrajo en...